Eine Immobilie ist gefunden, die Finanzierung wird noch geprüft und der Notartermin braucht Vorbereitung. In dieser Phase soll eine Reservierungsvereinbarung beiden Seiten Zeit verschaffen. Sie ersetzt jedoch keinen Kaufvertrag und sichert den Erwerb nicht so wie eine später eingetragene Auflassungsvormerkung. Besonders bei Reservierungsgebühren kommt es auf Inhalt, Beteiligte und Vertragsgestaltung an.
Redaktionsstand: 17. Oktober 2026. Dieser Beitrag ordnet Reservierung, Gebühr und notarielle Bindung für Käufer und Verkäufer ein. Maßgeblich bleiben die konkrete Vereinbarung und eine rechtliche Prüfung im Einzelfall.
Was eine Reservierungsvereinbarung praktisch leisten kann
Eine Reservierung soll regelmäßig einen kurzen Zeitraum überbrücken. Der Verkäufer oder der beauftragte Makler nimmt das Objekt vorübergehend aus der aktiven Vermarktung, während der Kaufinteressent Finanzierung, Unterlagen und Kaufvertragsentwurf klärt. Sinnvoll ist ein klarer Ablauf mit Objektbezeichnung, Beginn, Ende, offenen Prüfungen und einer Regelung, was nach Fristablauf geschieht.
Entscheidend ist die Erwartung: Eine einfache Reservierung verschafft dem Interessenten nicht automatisch einen durchsetzbaren Anspruch auf den Verkauf. Der Eigentümer bleibt bis zu einer wirksamen Bindung die zentrale Vertragspartei. Auch ein Makler kann den späteren Kauf grundsätzlich nicht aus eigener Rechtsmacht garantieren, wenn der Verkäufer sich nicht entsprechend verpflichtet hat.
Was der Bundesgerichtshof zur Reservierungsgebühr entschieden hat
Der Bundesgerichtshof beurteilte am 20. April 2023 eine nach einem Maklervertrag geschlossene Reservierungsvereinbarung. Im entschiedenen Fall war die Rückzahlung der Gebühr in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgeschlossen. Der BGH sah die Reservierungsabrede als kontrollfähige Nebenabrede zum Maklervertrag und die Klausel als unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB an.
Die Begründung ist für die Praxis wichtig: Den Interessenten entstand kein nennenswerter Vorteil und der Makler musste keine geldwerte Gegenleistung erbringen, die eine erfolgsunabhängige Gebühr rechtfertigte. Zudem fehlte die Sicherheit, dass der Eigentümer die Immobilie tatsächlich an die Interessenten verkauft. Das Urteil I ZR 113/22 bedeutet nicht, dass jede denkbare Reservierungsabrede identisch zu behandeln ist. Es setzt aber eine klare Grenze für vorformulierte, nicht rückzahlbare Gebührenklauseln im Zusammenhang mit einem Maklervertrag.
Wann die notarielle Form ins Spiel kommt
Nach § 311b Absatz 1 BGB muss ein Vertrag notariell beurkundet werden, wenn sich eine Partei verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Eine Vereinbarung darf diese Formpflicht nicht durch eine weitreichende Nebenabrede umgehen. Je stärker Vertragsstrafe, Reservierungsentgelt oder Bindungsdauer wirtschaftlichen Druck erzeugen, desto wichtiger ist eine rechtliche Prüfung vor der Unterschrift.
Für Käufer und Verkäufer folgt daraus eine einfache Leitlinie: Soll nur ein kurzer Prüfzeitraum organisiert werden, muss dies sprachlich und tatsächlich eine begrenzte Zwischenstufe bleiben. Soll dagegen ein verbindlicher Anspruch auf Verkauf oder Erwerb entstehen, gehört die Gestaltung zum Notariat. Auch Nebenabreden zum späteren Immobilienkauf sollten vollständig offengelegt und in die notarielle Abstimmung einbezogen werden.
Reservierung und Auflassungsvormerkung nicht verwechseln
Die umgangssprachliche Reservierung vor dem Notartermin ist nicht mit der Auflassungsvormerkung gleichzusetzen. Die Vormerkung wird nach der Beurkundung im Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Die Bundesnotarkammer beschreibt sie als den Schritt, durch den die Immobilie für die Käuferseite rechtlich abgesichert wird.
Vor der Beurkundung besteht dieser Grundbuchschutz noch nicht. Deshalb sollte ein Interessent trotz Reservierungszusage keine ungesicherten Vorleistungen erbringen, keine umfangreichen Arbeiten beginnen und keine endgültigen Umzugsentscheidungen allein auf die Reservierung stützen. Wie Kaufpreiszahlung und Übergabe anschließend ablaufen, erläutert unser Beitrag zur Kaufpreisfälligkeit beim Immobilienkauf.
Checkliste für Käufer vor einer Reservierung
- Prüfen Sie, wer die Reservierung erklärt und ob der Eigentümer eingebunden ist.
- Lassen Sie das Objekt eindeutig mit Adresse, Einheit und gegebenenfalls Stellplatz bezeichnen.
- Vereinbaren Sie eine kurze, konkrete Laufzeit statt einer offenen Bindung.
- Halten Sie fest, welche Unterlagen innerhalb der Frist bereitgestellt werden.
- Klären Sie, ob und warum eine Gebühr verlangt wird und wann sie zurückzuzahlen oder anzurechnen wäre.
- Unterschreiben Sie keine Klausel, die den Kauf faktisch erzwingt oder hohe Nachteile bei Nichtkauf vorsieht.
- Prüfen Sie Finanzierung, Eigenkapital, Kaufnebenkosten und Objektunterlagen parallel.
- Verlangen Sie rechtzeitig einen notariellen Kaufvertragsentwurf und lassen Sie offene Punkte einarbeiten.
Eine Reservierung sollte keine sorgfältige Prüfung ersetzen. Bei Eigentumswohnungen gehören insbesondere Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen dazu. Für Häuser sind unter anderem Grundbuch, Baulasten, Erschließung, Energieausweis und baulicher Zustand relevant. Weitere Schritte finden Sie unter Immobilie kaufen.
Was Verkäufer und Makler sauber dokumentieren sollten
Verkäufer sollten festlegen, ob Besichtigungen ausgesetzt werden, bestehende Interessenten informiert bleiben und welche Voraussetzungen für die Reservierung gelten. Eine zu lange Vermarktungspause kann riskant sein, wenn Finanzierung oder Kaufentscheidung noch unsicher sind. Sinnvoll sind ein konkretes Enddatum, eine Liste noch fehlender Nachweise und eine klare Fortsetzung der Vermarktung, falls der Notarauftrag nicht rechtzeitig erteilt wird.
Makler sollten Reservierung, Maklervertrag und späteren Kaufvertrag getrennt und transparent behandeln. Eine vorformulierte, nicht rückzahlbare Reservierungsgebühr ist nach der BGH-Entscheidung besonders problematisch. Für Verkäufer zählt außerdem, dass ein Interessent trotz positiver Vorprüfung noch keine verbindliche Finanzierungszusage haben muss. Eine belastbare Finanzierungsbestätigung, vollständige Unterlagen und ein abgestimmter Notarprozess sind aussagekräftiger als eine bloße Absichtserklärung. Hinweise zum Ablauf bietet Immobilie verkaufen.
Praxisablauf für Schwäbisch Hall und Heilbronn-Franken
Ein Kaufinteressent entscheidet sich nach der Besichtigung für ein Haus im Raum Schwäbisch Hall. Für sieben Kalendertage wird schriftlich festgehalten, dass die aktive Vermarktung pausiert. Innerhalb dieser Zeit liefert der Käufer Eigenkapitalnachweis und Finanzierungsunterlagen nach; der Verkäufer stellt Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und vorhandene Bauunterlagen bereit. Parallel wird der Notar mit dem Kaufvertragsentwurf beauftragt.
Die Vereinbarung enthält keine nicht rückzahlbare Gebühr und verspricht keinen sicheren Eigentumserwerb. Ist die Finanzierung nicht rechtzeitig belastbar oder bleiben wesentliche Objektfragen offen, endet die Reservierung zum festgelegten Datum. Sind beide Seiten einig, prüfen sie den notariellen Entwurf und vereinbaren den Beurkundungstermin. Dieses Beispiel zeigt einen organisatorischen Ablauf, ist aber kein Vertragsmuster und keine Aussage zur Wirksamkeit jeder individuellen Abrede.
Finanzierung und Notarvorbereitung während der Frist
Die Reservierungszeit sollte für konkrete Arbeit genutzt werden. Käufer stimmen Darlehenssumme, Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Modernisierungsbudget und monatliche Reserve ab. Für die Bank werden je nach Objekt unter anderem Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse und Kaufvertragsentwurf benötigt. Eine Vorprüfung ist hilfreich, eine endgültige Darlehensentscheidung kann aber von vollständigen Objektunterlagen und interner Bankfreigabe abhängen.
Der Notar benötigt die Angaben der Parteien, den Kaufgegenstand, den vereinbarten Preis und besondere Abreden. Bei einem Verbrauchervertrag soll der Vertragsentwurf nach § 17 BeurkG so rechtzeitig zur Verfügung stehen, dass der Verbraucher sich vorab damit auseinandersetzen kann; bei einem Grundstückskauf zwischen Unternehmer und Verbraucher sieht das Gesetz dafür im Regelfall zwei Wochen vor. Fragen zu Finanzierung und Rate können parallel über unsere Baufinanzierungsberatung vorbereitet werden.
Informationsstand und Haftungsabgrenzung
Veröffentlicht und geprüft am 17. Oktober 2026. Der Beitrag berücksichtigt insbesondere das BGH-Urteil vom 20. April 2023, §§ 307, 311b und 656a BGB sowie § 17 BeurkG. Rechtsprechung, Vertragsgestaltung und die tatsächlichen Umstände können zu einer anderen Bewertung führen. Begriffe wie Reservierung, Gebühr, Kaufabsicht oder Finanzierungsbestätigung sagen allein noch nichts über die rechtliche Bindung aus.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Anlage- oder Versicherungsberatung. Er enthält kein Vertragsmuster und keine Garantie für Erwerb, Verkauf, Finanzierung oder Fristen. Lassen Sie eine konkrete Reservierungs- oder Gebührenvereinbarung vor Unterzeichnung durch das beurkundende Notariat oder eine fachkundige Rechtsberatung prüfen; steuerliche Folgen gehören in die Steuerberatung.
