Der Notartermin ist geschafft, doch der Kaufpreis wird normalerweise nicht sofort überwiesen. Zuerst müssen die im Vertrag festgelegten Sicherungen greifen. Erst danach versendet das Notariat die Fälligkeitsmitteilung. Für Käufer, Verkäufer und finanzierende Bank beginnt dann ein eng abgestimmter Ablauf aus Zahlung, Lastenfreistellung, Schlüsselübergabe und späterer Eigentumsumschreibung.
Redaktionsstand: 15. Oktober 2026. Der konkrete Kaufvertrag ist maßgeblich. Fristen, Genehmigungen, Zahlungswege und Übergaberegeln können je nach Objekt und Beteiligten abweichen.
Was bedeutet Kaufpreisfälligkeit?
Kaufpreisfälligkeit bedeutet, dass die Käuferseite den vereinbarten Kaufpreis jetzt zu dem im Vertrag bestimmten Termin oder innerhalb der dort genannten Frist zahlen muss. Die Bundesnotarkammer erläutert, dass die Zahlung regelmäßig erst verlangt wird, wenn der lastenfreie Eigentumserwerb ausreichend gesichert ist. Das Notariat bestätigt diesen Stand mit der Fälligkeitsmitteilung.
Die notarielle Beurkundung allein löst daher meist noch keine sofortige Zahlungspflicht aus. Überweisen Sie nicht auf Zuruf und nicht nur aufgrund einer mündlichen Nachricht. Gleichen Sie Absender, Aktenzeichen, Objekt, Betrag, Empfänger, Teilbeträge und Frist mit Kaufvertrag und schriftlicher Fälligkeitsmitteilung ab. Bei abweichenden Kontodaten oder ungewöhnlichen Änderungswünschen sollte das Notariat über einen bekannten Kontaktweg eingebunden werden.
Diese Voraussetzungen werden typischerweise geprüft
| Voraussetzung | Wozu sie dient |
|---|---|
| Auflassungsvormerkung | Sichert den Anspruch der Käuferseite auf Eigentumsübertragung im Grundbuch. |
| Lastenfreistellung | Nicht übernommene Grundschulden oder andere Belastungen können gelöscht werden. |
| Behördliche Erklärungen | Erforderliche Genehmigungen oder der Verzicht auf ein kommunales Vorkaufsrecht liegen vor. |
| Weitere Vertragsbedingungen | Zum Beispiel Verwalterzustimmung, Räumung oder objektbezogene Nachweise. |
§ 883 BGB regelt die Sicherungswirkung der Vormerkung. Bei einem Grundstückskauf kann außerdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde zu prüfen sein. § 28 BauGB beschreibt das Verfahren; ein entsprechendes Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung. Welche Bedingungen im Einzelfall tatsächlich vorliegen müssen, ergibt sich aus dem notariellen Vertrag.
Lastenfreistellung: Warum Geld an mehrere Empfänger gehen kann
Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld für ein Darlehen des Verkäufers eingetragen, reicht eine einfache Löschungsbewilligung nicht immer aus. Die finanzierende Bank des Verkäufers kann die Freigabe davon abhängig machen, dass ein bestimmter Ablösebetrag direkt an sie gezahlt wird. Das Notariat koordiniert die dafür notwendigen Unterlagen und Zahlungsauflagen.
Die Fälligkeitsmitteilung kann deshalb mehrere Zahlungswege nennen: einen Teil an die abzulösende Bank und nur den verbleibenden Betrag an den Verkäufer. Die Summe aller Teilzahlungen darf den vereinbarten Kaufpreis nicht überschreiten. Käufer sollten Überweisungen exakt entsprechend der notariellen Anweisung ausführen und Nachweise speichern. Verkäufer sollten aktuelle Darlehens- und Bankunterlagen frühzeitig bereitstellen, damit fehlende Löschungsunterlagen den Vollzug nicht verzögern.
Finanzierung rechtzeitig auszahlungsbereit machen
Zwischen Fälligkeitsmitteilung und Zahlungstermin bleibt oft nur die vertraglich vereinbarte Frist. Käufer sollten deshalb vor dem Notartermin klären, welche Unterlagen die Bank für die Auszahlung verlangt. Dazu können die eingetragene Finanzierungsgrundschuld, Auszahlungsaufträge, Eigenkapitalnachweise, Versicherungsunterlagen und die Fälligkeitsmitteilung gehören.
Eigenkapital und Bankdarlehen müssen am Stichtag zusammenpassen. Stimmen Sie früh ab, welcher Betrag aus eigenen Mitteln kommt, welche Zahlung die Bank direkt übernimmt und ob mehrere Empfänger bedient werden. Eine allgemeine Finanzierungsbestätigung ersetzt keine endgültige Auszahlungsvoraussetzung. Weitere Hinweise finden Sie in unserer Übersicht zur Baufinanzierung.
Schlüssel erst nach dem vereinbarten Übergang
Besitz, Nutzen und Lasten beschreiben den wirtschaftlichen Übergang. Ab diesem Zeitpunkt darf der Käufer das Objekt nutzen und erhält beispielsweise Mieteinnahmen, trägt aber regelmäßig auch laufende Kosten und Verkehrssicherungspflichten. Nach den Informationen der Bundesnotarkammer wird dieser Übergang im Kaufvertrag üblicherweise an die vollständige Kaufpreiszahlung geknüpft.
Eine vorzeitige Schlüsselübergabe kann beide Seiten belasten: Der Käufer investiert möglicherweise in ein Objekt, das ihm noch nicht gehört; der Verkäufer trägt Risiken, obwohl er den Kaufpreis noch nicht erhalten hat. Soll ausnahmsweise früher renoviert, geräumt oder eingezogen werden, gehört die Absicherung ausdrücklich in die notarielle Gestaltung. Für die eigentliche Übergabe empfiehlt sich ein Protokoll mit Zählerständen, Schlüsseln, bekannten Mängeln, Unterlagen und Datum.
Zahlung ist noch nicht Eigentumsumschreibung
Mit der Kaufpreiszahlung wird der Käufer nicht automatisch Eigentümer. Nach vollständiger Zahlung veranlasst das Notariat die weiteren Schritte zur Umschreibung. Für die Eintragung benötigt das Grundbuchamt regelmäßig auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Nach § 22 GrEStG wird sie grundsätzlich erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet wurde oder Steuerfreiheit besteht.
Notartermin, Fälligkeit, Besitzübergang und Eigentumsumschreibung sind deshalb vier verschiedene Meilensteine. Wer sie im Zeitplan trennt, kann Umzug, Versicherungen, Finanzierung und laufende Kosten realistischer organisieren. Ergänzend finden Käufer unsere Hinweise zur Vorbereitung des Immobilienkaufs.
Praxisablauf für Käufer und Verkäufer
- Vertragsentwurf, Grundbuch und gewünschte Übergabe vor der Beurkundung prüfen.
- Finanzierung, Eigenkapital und Grundschuldbestellung auszahlungsbereit vorbereiten.
- Verkäufer beschafft Ablöse- und Löschungsunterlagen bestehender Gläubiger.
- Auf die schriftliche Fälligkeitsmitteilung des Notariats warten.
- Beträge, Empfänger und Frist mit Vertrag und Bank abstimmen.
- Teilzahlungen exakt ausführen und Zahlungsbelege sichern.
- Verkäufer bestätigt dem Notariat den vollständigen Eingang.
- Übergabe protokollieren und Besitz, Nutzen und Lasten vertragsgemäß abrechnen.
- Grunderwerbsteuerbescheid bearbeiten; Eigentumsumschreibung abwarten.
- Grundbuchmitteilung, Versicherungen und laufende Verträge anschließend prüfen.
Verzögerungen entstehen häufig durch alte Grundschulden, fehlende Erklärungen, nicht auszahlungsreife Finanzierungen oder unklare Kontodaten. Eine vollständige Vorbereitung ist wirksamer als eine vorschnelle Überweisung. Wenn Sie den Verkauf strukturieren möchten, unterstützt Sie unsere Übersicht Immobilie professionell verkaufen; Käufer finden unter Immobilie kaufen die nächsten Schritte.
Informationsstand und Haftungsabgrenzung
Dieser Beitrag erläutert den allgemeinen Ablauf nach dem Informationsstand vom 15. Oktober 2026. Gesetzgebung, Grundbuchstand, Genehmigungserfordernisse, Bankauflagen und Vertragsgestaltung können im Einzelfall abweichen. Maßgeblich sind der notarielle Kaufvertrag, die konkrete Fälligkeitsmitteilung und die aktuellen Unterlagen der beteiligten Stellen.
Der Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Versicherungs- oder Anlageberatung. Er ist keine Zahlungsanweisung und enthält keine Garantie für Fristen, Lastenfreiheit, Finanzierungsauszahlung oder Eigentumsumschreibung. Klären Sie Abweichungen vor einer Zahlung mit dem beurkundenden Notariat und Ihrer finanzierenden Bank; steuerliche Fragen gehören zur Steuerberatung.
