Kurz beantwortet

Die Teilungserklärung begründet und beschreibt die rechtliche Aufteilung in Wohnungs- oder Teileigentum. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander, etwa Nutzung, Kosten oder Entscheidungsfragen. Häufig stehen beide in derselben Urkunde, können aber unterschiedliche Funktionen haben.

Was die Teilungserklärung rechtlich bewirkt

Wohnungseigentum verbindet das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Teileigentum funktioniert entsprechend für Räume, die nicht Wohnzwecken dienen. Nach § 8 WEG kann der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass das Eigentum in solche Anteile aufgeteilt wird. Auf dieser Grundlage entstehen die einzelnen Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher.

Die Teilungserklärung ist damit keine unverbindliche Baubeschreibung. Sie bestimmt die rechtliche Gliederung des Grundstücks und bildet zusammen mit den Eintragungen im Grundbuch die Grundlage Ihres Erwerbs. Häufig enthält sie zusätzlich eine Gemeinschaftsordnung. Darin können die Eigentümer ihr Verhältnis untereinander in vielen Punkten anders regeln, als es die gesetzlichen Grundregeln vorsehen. Für Käufer zählt deshalb nicht nur die Quadratmeterzahl, sondern das gesamte rechtliche Paket.

Diese Unterlagen gehören zusammen

Fordern Sie vor einer verbindlichen Kaufentscheidung mindestens die vollständige Teilungserklärung mit allen Nachträgen, die Gemeinschaftsordnung, den Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und einen aktuellen Grundbuchauszug der konkreten Einheit an. § 7 WEG verlangt für die grundbuchliche Aufteilung unter anderem einen Aufteilungsplan und eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Einheiten abgeschlossen sind. Nummern im Plan müssen mit den Nummern der Sondereigentumsrechte übereinstimmen.

Die Unterlagen beantworten unterschiedliche Fragen: Der Grundbuchauszug zeigt die konkrete Einheit und eingetragene Belastungen. Der Aufteilungsplan verortet Räume und Kennzeichnungen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung betrifft die bauliche Abgrenzung. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung regeln Zuordnung und Zusammenleben. Nachträge können ältere Pläne oder Regeln ändern. Arbeiten Sie deshalb nicht mit einzelnen, undatierten Auszügen und lassen Sie sich bestätigen, dass das Paket vollständig ist.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sauber trennen

Zum Sondereigentum können grundsätzlich die Räume einer Wohnung und bestimmte Bestandteile gehören, soweit sie verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne Gemeinschaftseigentum oder Rechte anderer Eigentümer über das zulässige Maß hinaus zu beeinträchtigen. § 5 WEG schließt Teile aus, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Tragende Bauteile und zentrale gemeinschaftliche Anlagen sind deshalb nicht allein aufgrund ihrer Lage in einer Wohnung frei verfügbar.

Die Abgrenzung ist praktisch wichtig, weil sie Nutzung, Instandhaltung und Kosten berührt. Ein Fenster, eine Leitung oder eine Balkonkomponente kann baulich unmittelbar an Ihrer Wohnung liegen und dennoch gemeinschaftlich einzuordnen sein. Umgekehrt darf aus der rechtlichen Zuordnung nicht vorschnell auf jede Kostentragung geschlossen werden: Gemeinschaftsordnung und wirksame Beschlüsse können Kostenregeln konkretisieren oder verändern. Lassen Sie unklare Bauteile und Zuständigkeiten vor dem Kauf anhand des vollständigen Wortlauts prüfen.

Wohnung, Keller und Stellplatz mit dem Plan abgleichen

Gehen Sie die Kennzeichnungen im Wohnungsgrundbuch und in sämtlichen Plänen Raum für Raum durch. Stimmen Wohnungsnummer, Geschoss, Lage, Kellerabteil und weitere Nebenräume überein? Ist der bei der Besichtigung gezeigte Stellplatz derselben Einheit zugeordnet, als eigenständiges Sondereigentum geführt oder lediglich über ein Sondernutzungsrecht nutzbar? Die Bundesnotarkammer empfiehlt ausdrücklich, die Bezeichnungen von Wohnung, Keller und Stellplatz mit Aufteilungsplan und Grundbuch abzugleichen.

Achten Sie auf mehrere Grundbuchblätter. Ein Tiefgaragenstellplatz kann ein eigenes Teileigentum sein und gesondert übertragen oder belastet werden. Ein Keller kann im Plan anders nummeriert sein als die Wohnung. Eine tatsächliche Nutzung durch den Verkäufer beweist noch keine rechtlich gesicherte Zuordnung. Notieren Sie jede Abweichung und lassen Sie sie vor Beurkundung durch Verkäufer, Verwaltung und Notariat nachvollziehbar auflösen.

Sondernutzungsrecht ist nicht dasselbe wie Eigentum

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem bestimmten Eigentümer, eine Fläche des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Typische Beispiele sind Gartenflächen, Außenstellplätze, Terrassenbereiche oder Dachbodenflächen. Die Fläche bleibt jedoch Gemeinschaftseigentum. Welche Nutzung erlaubt ist, ob gebaut oder umgestaltet werden darf und wer Pflege- oder Instandhaltungskosten trägt, ergibt sich nicht automatisch aus dem Wort „Sondernutzungsrecht“.

Prüfen Sie Wortlaut, Lageplan, Zuordnung zur Einheit und die grundbuchliche Absicherung. § 10 WEG regelt, unter welchen Voraussetzungen Vereinbarungen gegenüber einem späteren Käufer wirken. Beschlüsse werden dagegen grundsätzlich nicht allein durch die Teilungserklärung sichtbar. Bei einer Gartenwohnung sollten Sie deshalb nicht nur fragen, wer den Garten nutzen darf, sondern auch, ob Zäune, Gartenhaus, Terrasse, Bepflanzung oder Leitungen geregelt sind und welche Kostenpflichten damit verbunden werden.

Den tatsächlichen Bauzustand mit der Rechtslage vergleichen

Besichtigen Sie das Objekt mit den genehmigten beziehungsweise maßgeblichen Plänen in der Hand. Wurden Wände versetzt, Einheiten verbunden, Dachböden ausgebaut, Kellerräume getauscht oder Gemeinschaftsflächen einer Wohnung zugeschlagen? Die Bundesnotarkammer warnt davor, dass Abweichungen zwischen tatsächlicher Bauausführung und Teilungserklärung erhebliche Probleme auslösen können. Eine langjährige Nutzung macht eine falsche Zuordnung nicht automatisch richtig.

Bei Abweichungen sind mehrere Ebenen zu trennen: öffentliches Baurecht, wohnungseigentumsrechtliche Zustimmung, die sachenrechtliche Zuordnung im Grundbuch und die tatsächliche Ausführung. Eine Änderung kann daher mehr als eine Genehmigung oder Erklärung erfordern. Klären Sie vor dem Kauf, ob Unterlagen nachgetragen wurden, ob Zustimmungen vorliegen und wer Kosten sowie Risiken einer noch erforderlichen Bereinigung trägt. Eine pauschale Toleranzgrenze sollten Sie nicht unterstellen.

Gemeinschaftsordnung: Nutzung und Entscheidungsregeln lesen

Die Gemeinschaftsordnung kann Nutzungszwecke, Stimmrechte, Verwalterzuständigkeiten, Instandhaltungsfragen und Kostenverteilung regeln. Für die Kaufentscheidung sind insbesondere Vorgaben zu Wohn- oder Gewerbenutzung, Vermietung, baulichen Veränderungen, Tierhaltung, Hausordnung und der Nutzung gemeinschaftlicher Flächen interessant. Nicht jede Klausel ist zwangsläufig wirksam oder auf jeden Fall eindeutig; sie zeigt aber, welche Konfliktfelder in der Gemeinschaft angelegt sein können.

Vergleichen Sie die Regeln mit Ihrem Vorhaben. Wer selbst einziehen möchte, bewertet eine zulässige gewerbliche Nutzung anders als ein Kapitalanleger. Wer vermieten will, sollte Nutzungszweck und bestehende Beschlüsse kennen. Planen Sie Umbauten, genügt die Aussage „Das haben andere auch gemacht“ nicht. Prüfen Sie, ob eine Gestattung vorliegt oder nach aktueller Rechtslage eingeholt werden muss.

Miteigentumsanteile und Kostenverteilung verstehen

§ 16 WEG sieht als Grundregel vor, dass die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere Verwaltung sowie Erhaltung und Gebrauch des Gemeinschaftseigentums, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen werden. Die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten oder Kostenarten unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine andere Verteilung beschließen. Zusätzlich kann die Gemeinschaftsordnung besondere Schlüssel enthalten, etwa nach Einheiten, Verbrauch, Wohnfläche oder Nutzergruppen.

Prüfen Sie daher nicht nur die Höhe des aktuellen Hausgelds. Lassen Sie sich erklären, wie Ihr Miteigentumsanteil berechnet wurde, welche Kosten nach welchem Schlüssel verteilt werden und ob Stellplätze oder Gewerbeeinheiten abweichend behandelt werden. Ein niedriger monatlicher Vorschuss ist kein Beleg für geringe Gesamtkosten. Entscheidend sind Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklagenentwicklung, anstehende Maßnahmen und beschlossene Sonderzahlungen.

Beschlüsse und Finanzunterlagen ergänzen das Bild

Die Teilungserklärung allein zeigt nicht, was die Gemeinschaft später beschlossen hat. Fordern Sie deshalb die Niederschriften der Eigentümerversammlungen und Einsicht in die Beschlusssammlung an. § 24 WEG verpflichtet den Verwalter zur Führung einer Beschlusssammlung; Eigentümer und entsprechend Bevollmächtigte dürfen Einsicht nehmen. Achten Sie auf Sanierungen, Rechtsstreitigkeiten, wiederkehrende Schäden, Nutzungsfragen, Verwalterwechsel und bereits angekündigte Abstimmungen.

Zum finanziellen Paket gehören aktueller Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnungen und Vermögensberichte. § 28 WEG sieht unter anderem Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht vor; der Vermögensbericht weist auch den Stand der Rücklagen aus. Prüfen Sie offene Forderungen, Darlehen der Gemeinschaft, größere Aufträge und beschlossene Sonderumlagen. Ob eine Zahlung wirtschaftlich noch den Verkäufer oder bereits den Käufer trifft, hängt von Beschluss, Fälligkeit und Kaufvertrag ab und sollte konkret im Notariat geklärt werden.

Veräußerungszustimmung und weitere Kaufhürden erkennen

Nach § 12 WEG kann vereinbart sein, dass ein Wohnungseigentümer für die Veräußerung die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten benötigt. In der Praxis wird häufig eine Verwalterzustimmung verlangt. Das ist keine bloße Formalität: Fehlt eine erforderliche Zustimmung, ist die Veräußerung zunächst nicht wirksam. Das Notariat prüft die grundbuchliche Situation und organisiert den Vollzug anhand des konkreten Vertrags.

Lesen Sie außerdem, ob die Gemeinschaftsordnung Vollmachten, Mehrheiten oder besondere Zustimmungserfordernisse vorsieht. Stimmen Sie Finanzierung und Zeitplan darauf ab. Kaufpreisfälligkeit und Eigentumsumschreibung hängen regelmäßig von mehreren Voraussetzungen ab. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen, dass eine Zustimmung „immer problemlos“ erteilt werde; entscheidend sind die geltende Regelung und der konkrete Vorgang.

Praxisbeispiel: Gartenwohnung mit Stellplatz

Ein Paar interessiert sich für eine Erdgeschosswohnung. Im Exposé werden ein großer Privatgarten und ein Stellplatz direkt am Haus genannt. Der Aufteilungsplan kennzeichnet die Wohnung und den Keller eindeutig. Die Gartenfläche ist jedoch Gemeinschaftseigentum; ein Nachtrag zur Teilungserklärung weist der Wohnung nur ein Sondernutzungsrecht zu. Für größere bauliche Veränderungen enthält der Nachtrag keine Freigabe. Der gezeigte Stellplatz trägt im Plan außerdem eine andere Nummer als im Kaufvertragsentwurf.

Vor dem Notartermin lässt das Paar die Zuordnung aufklären. Die Verwaltung bestätigt das Gartennutzungsrecht, weist aber auf einen Beschluss zur einheitlichen Gestaltung der Einfriedungen hin. Das Notariat berichtigt die Stellplatzbezeichnung anhand des dazugehörigen Grundbuchblatts. Das Beispiel zeigt: Die Wohnung kann weiterhin passen, doch erst der Dokumentenabgleich macht deutlich, was tatsächlich erworben wird, welche Nutzung möglich ist und welche Punkte verbindlich in den Vertrag gehören.

16-Punkte-Checkliste vor dem Notartermin

1. Aktuellen Grundbuchauszug der konkreten Einheit anfordern. 2. Vollständige Teilungserklärung einschließlich aller Nachträge beschaffen. 3. Gemeinschaftsordnung vollständig lesen. 4. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung prüfen. 5. Wohnungsnummer, Geschoss und Lage abgleichen. 6. Keller, Stellplatz und Nebenräume eindeutig zuordnen. 7. Sondernutzungsrechte mit Plan und Wortlaut prüfen. 8. Tatsächlichen Bauzustand mit den Unterlagen vergleichen.

9. Nutzungsbeschränkungen mit den eigenen Plänen abgleichen. 10. Miteigentumsanteil und Kostenverteilung nachvollziehen. 11. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Vermögensberichte lesen. 12. Rücklage, Gemeinschaftsdarlehen und offene Forderungen prüfen. 13. Protokolle und Beschlusssammlung auf Sanierungen, Streit und Sonderumlagen durchsuchen. 14. Versicherungsschutz und Schadenverlauf der Gemeinschaft erfragen. 15. Eine erforderliche Veräußerungs- oder Verwalterzustimmung klären. 16. Abweichungen im Kaufvertragsentwurf eindeutig behandeln. Die Liste strukturiert Ihre Prüfung, ersetzt aber keine rechtliche oder technische Einzelfallbewertung.

Welche Fachleute bei offenen Fragen helfen

Das Notariat gestaltet und vollzieht den Kaufvertrag neutral und belehrt über dessen rechtliche Tragweite. Es ersetzt nicht die technische Prüfung der Wohnung oder eine einseitige Interessenvertretung. Bei unklaren Grundrissen, Umbauten, Feuchtigkeit oder Sanierungsbedarf kann bautechnische Expertise erforderlich sein. Für streitige Gemeinschaftsregeln oder komplexe Haftungsfragen kommt unabhängige Rechtsberatung in Betracht.

Übergeben Sie der finanzierenden Stelle wesentliche Unterlagen frühzeitig, besonders wenn Stellplätze auf eigenen Grundbuchblättern geführt werden, größere Maßnahmen anstehen oder der tatsächliche Zustand von Plänen abweicht. Steuerliche Folgen einer Vermietung oder Kaufpreisaufteilung gehören in steuerberatende Hände. Gute Vorbereitung bedeutet nicht, jedes Risiko auszuschließen, sondern die bekannten Fakten vor Preisentscheidung, Finanzierung und Unterschrift zusammenzuführen.

Informationsstand und Haftungsabgrenzung

Veröffentlicht und zuletzt aktualisiert am 28. September 2026. Die gesetzlichen Grundlagen und Hinweise der Bundesnotarkammer wurden an diesem Datum geprüft. Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen, Grundbuchstände und Beschlüsse sind objektspezifisch; Gesetzgebung und Rechtsprechung können sich ändern.

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Versicherungs-, Bewertungs- oder Bauberatung. Er enthält weder eine Aussage zur Wirksamkeit einzelner Klauseln noch eine Garantie für Genehmigungen, Nutzungsmöglichkeiten, Kosten oder Wertentwicklung. Lassen Sie offene Rechtsfragen, technische Abweichungen und wirtschaftliche Folgen anhand der vollständigen Unterlagen qualifiziert prüfen.

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Quellen und weiterführende Informationen

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung?+

Die Teilungserklärung begründet und beschreibt die rechtliche Aufteilung in Wohnungs- oder Teileigentum. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander, etwa Nutzung, Kosten oder Entscheidungsfragen. Häufig stehen beide in derselben Urkunde, können aber unterschiedliche Funktionen haben.

Muss ich die Teilungserklärung vor dem Wohnungskauf lesen?+

Eine gesetzliche persönliche Lesepflicht in diesem Sinn besteht nicht. Für eine belastbare Kaufentscheidung ist die vollständige Prüfung jedoch wesentlich, weil die Unterlagen festlegen, was Sie erwerben und welche Regeln und Kostenstrukturen für die Einheit gelten.

Ist ein Garten mit Sondernutzungsrecht mein Eigentum?+

Nein. Bei einem Sondernutzungsrecht bleibt die Fläche Gemeinschaftseigentum, darf aber nach der konkreten Vereinbarung allein genutzt werden. Umfang, Gestaltungsmöglichkeiten sowie Pflege- und Kostenpflichten müssen aus Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Plan und Beschlüssen geprüft werden.

Was passiert, wenn Wohnung oder Keller anders gebaut sind als im Aufteilungsplan?+

Eine Abweichung sollte vor dem Kauf geklärt werden. Sie kann baurechtliche, wohnungseigentumsrechtliche und grundbuchliche Fragen auslösen. Langjährige tatsächliche Nutzung ersetzt nicht automatisch eine rechtlich korrekte Zuordnung oder erforderliche Zustimmung.

Zeigt die Teilungserklärung alle Sonderumlagen und Sanierungen?+

Nein. Spätere Beschlüsse stehen nicht vollständig in der Teilungserklärung. Prüfen Sie zusätzlich Protokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Vermögensberichte, Rücklagen und gegebenenfalls Darlehen der Gemeinschaft.

Kann die Gemeinschaft die Kostenverteilung später ändern?+

Das Gesetz erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen abweichende Beschlüsse für einzelne Kosten oder Kostenarten. Außerdem kann die Gemeinschaftsordnung besondere Schlüssel vorsehen. Welche Regel im Einzelfall gilt, muss anhand der aktuellen Unterlagen und Beschlüsse beurteilt werden.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Versicherungsberatung und enthält keine verbindliche Produkt- oder Leistungszusage.