Kurz beantwortet

Nein. Eine hälftige Quote ist nur eine mögliche Gestaltung. Eigenkapital, künftige Tilgung, Risikoverteilung und gewünschte Beteiligung am Wert sollten gemeinsam betrachtet werden. Abweichende Quoten oder interne Ausgleichsregeln müssen vor dem Kauf fachlich geprüft werden.

Warum der gemeinsame Kauf ohne Trauschein besonders geplant werden muss

Beim Immobilienkauf laufen mehrere Ebenen nebeneinander: Das Grundbuch bestimmt, wem die Immobilie gehört. Der Darlehensvertrag regelt, wer der finanzierenden Bank gegenüber haftet. Vereinbarungen zwischen den Partnern können festlegen, wer Eigenkapital, Kreditraten, Modernisierungen und laufende Kosten trägt. Diese Ebenen sollten zusammenpassen, sind aber rechtlich nicht automatisch miteinander verknüpft.

Die Bundesnotarkammer weist darauf hin, dass unverheiratete Paare für die Vermögensauseinandersetzung bei einer Trennung keinen mit dem ehelichen Güterrecht vergleichbaren gesetzlichen Regelungsmechanismus haben. Gerade deshalb sollten die Beteiligten nicht nur den Kaufvertrag, sondern auch Nutzung, Finanzierung und Ausstieg vorausschauend strukturieren. Eine mündliche Absprache kann im Konfliktfall schwer nachweisbar sein und ersetzt keine erforderliche notarielle Gestaltung.

Der erste Grundsatz lautet daher: Nicht erst fragen, wer monatlich welche Rate überweist. Zuerst muss klar sein, welchen wirtschaftlichen Anteil jeder langfristig übernehmen soll und wie dieser Anteil in Eigentum, Innenausgleich und Risikoverteilung abgebildet wird.

Grundbuch und Eigentumsquote: 50 zu 50 ist nur eine Möglichkeit

Eigentümer ist, wer im Grundbuch eingetragen wird. Kaufen zwei Personen gemeinsam, können sie beispielsweise je zur Hälfte oder in anderen Bruchteilen eingetragen werden. § 1008 BGB ordnet dieses Miteigentum nach Bruchteilen ein. Die Quote sollte bewusst gewählt werden: Sie beeinflusst insbesondere die Beteiligung am Immobilienwert, an einem späteren Verkaufserlös und an Entscheidungen über den Anteil.

Eine hälftige Eintragung ist nicht automatisch fair, wenn Eigenkapital, Kaufnebenkosten oder dauerhaft übernommene Tilgungsleistungen stark voneinander abweichen. Umgekehrt muss eine höhere Anfangszahlung nicht zwingend zu einer höheren Grundbuchquote führen, wenn die Partner einen gesonderten Ausgleich vereinbaren. Entscheidend ist, dass das gewählte Modell nachvollziehbar dokumentiert und mit der Finanzierung abgestimmt wird.

Verpflichtungen zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks bedürfen nach § 311b BGB grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Eigentumsquoten sollten deshalb vor dem Notartermin mit Notariat, Finanzierung und gegebenenfalls Rechts- und Steuerberatung geklärt werden. Eine spätere Übertragung zwischen den Partnern kann erneut Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Steuerfragen auslösen.

Darlehensvertrag: Gemeinsame Kreditnehmer können jeweils vollständig haften

Grundbuch und Kreditvertrag beantworten unterschiedliche Fragen. Zwei Personen können gemeinsam Eigentümer sein, obwohl nur eine Person den Darlehensvertrag unterschreibt. Ebenso kann jemand Mitdarlehensnehmer sein, ohne entsprechend im Grundbuch beteiligt zu sein. Solche Konstellationen sollten nur nach bewusster Prüfung entstehen.

Unterschreiben beide als Darlehensnehmer und schulden sie die Leistung als Gesamtschuldner, kann die Bank nach § 421 BGB grundsätzlich von jedem die gesamte geschuldete Leistung verlangen. Eine private Vereinbarung, nach der intern jeder nur die Hälfte tragen soll, bindet die Bank nicht. Auch Auszug oder Trennung beendet die Kreditverpflichtung nicht. Eine Entlassung aus dem Darlehen setzt regelmäßig die Zustimmung des Kreditgebers und eine erneute Bonitätsprüfung voraus.

Im Innenverhältnis sieht § 426 BGB grundsätzlich einen Ausgleich zu gleichen Anteilen vor, soweit nichts anderes bestimmt ist. Wer abweichende Beiträge vereinbart, sollte daher festhalten, ob Zahlungen endgültige Beteiligung, Darlehen an den Partner, vorweggenommener Ausgleich oder freiwillige Mehrleistung sein sollen. Kontoauszüge allein erklären den Rechtsgrund einer Zahlung nicht immer eindeutig.

Eigenkapital, Kaufnebenkosten und Kreditraten sauber dokumentieren

Vor der Finanzierungsanfrage empfiehlt sich eine gemeinsame Vermögens- und Haushaltsrechnung. Listen Sie Eigenkapital, Kaufnebenkosten, geplante Eigenleistungen, monatliche Rate, Rücklagen und laufende Eigentümerkosten getrennt nach Personen auf. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, die dauerhaft tragbare Rate aus tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben abzuleiten und ausreichend Puffer für Unvorhergesehenes zu behalten.

Dokumentieren Sie insbesondere, wer die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerkosten, Modernisierungen und Sondertilgungen finanziert. Für größere Eigenleistungen sollte zumindest festgehalten werden, wie Material, Arbeitszeit und Wertbeitrag behandelt werden. Sinnvoll ist außerdem ein gemeinsames Ablagesystem für Rechnungen, Zahlungsnachweise, Darlehensunterlagen und Beschlüsse.

Die Vereinbarung sollte auch zukünftige Veränderungen abbilden: Elternzeit, Teilzeit, Krankheit, Selbstständigkeit oder Pflege können Einkommen verschieben. Statt jede Abweichung sofort als Eigentumsänderung zu behandeln, kann ein internes Verrechnungskonto mit klaren Regeln praktikabler sein. Ob dieses Modell rechtlich und steuerlich passt, muss individuell geprüft werden.

Welche Punkte eine Partnerschafts- oder Miteigentümervereinbarung regeln kann

Eine individuelle Vereinbarung kann die Lücke zwischen Grundbuch und Darlehensvertrag schließen. Je nach Gestaltung kommen eine Miteigentümervereinbarung, ein Partnerschaftsvertrag oder der Erwerb in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Betracht. Die Bundesnotarkammer nennt bei gemeinsamem Grundbesitz unter anderem Regelungen zu Lastentragung, Kündigung und Auseinandersetzung als wichtige Themen.

Typische Regelungspunkte sind: Eigentums- und Finanzierungsbeiträge, Nutzung der Immobilie, Verteilung von Kreditrate und Nebenkosten, Aufbau und Zugriff auf Rücklagen, Zustimmung zu größeren Modernisierungen, Behandlung von Eigenleistungen, Ausgleich bei vorübergehend unterschiedlichen Zahlungen sowie Einsichts- und Dokumentationsrechte.

Für Krisenfälle gehören zusätzlich Bewertungsmethode, Übernahmerecht, Zahlungsfrist, Freistellung von Darlehen, Verkauf, Maklerauswahl und Umgang mit einer Vorfälligkeitsentschädigung auf den Tisch. Vereinbarungen mit Grundstücksbezug oder Übertragungspflichten können beurkundungsbedürftig sein. Lassen Sie Form und Inhalt daher notariell oder anwaltlich prüfen, statt eine allgemeine Internetvorlage ungeprüft zu übernehmen.

Trennung: Übernahme, Verkauf oder Aufhebung der Gemeinschaft

Im Trennungsfall gibt es meist drei wirtschaftliche Wege: Eine Person übernimmt Anteil und Finanzierung, die Immobilie wird einvernehmlich verkauft oder die Gemeinschaft wird auf andere Weise beendet. Die Übernahme ist nur realistisch, wenn Kaufpreis beziehungsweise Ausgleich, Nebenkosten und alleinige Kredittragfähigkeit zusammenpassen. Die Bank muss einer Schuldhaftentlassung nicht zustimmen.

Eine gute Vereinbarung definiert vorab, wie der Immobilienwert ermittelt wird – etwa durch ein gemeinsames Gutachten oder einen festgelegten Bewertungsprozess. Sie kann Fristen für Finanzierungsnachweis, Ausgleichszahlung und Räumung enthalten. Auch laufende Kosten während der Übergangsphase, Nutzungsentschädigung und notwendige Reparaturen sollten geregelt werden.

Ohne tragfähige Einigung kann jeder Teilhaber grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen; § 749 BGB begrenzt einen dauerhaften Ausschluss dieses Rechts. Im ungünstigen Fall kann eine Teilungsversteigerung drohen. Sie ist kein verlässlicher Weg zu einem marktgerechten Ergebnis und kann zusätzliche Kosten sowie Wertverluste verursachen. Ein vorausschauend geregeltes Verkaufs- oder Übernahmeverfahren ist daher regelmäßig konfliktärmer.

Todesfall, Vollmachten und Absicherung des überlebenden Partners

Unverheiratete Partner sind nicht automatisch gesetzliche Erben. Ohne Testament oder Erbvertrag kann der Anteil der verstorbenen Person an Kinder, Eltern oder weitere Verwandte fallen. Der überlebende Partner kann dann plötzlich mit einer Erbengemeinschaft über die bisher gemeinsam genutzte Immobilie entscheiden müssen.

Testament, Erbvertrag, Wohn- oder Nießbrauchsrechte und passende Vollmachten können Risiken reduzieren, müssen aber zur Familien- und Finanzierungssituation passen. Ein gemeinschaftliches privatschriftliches Testament ist Ehegatten vorbehalten; für unverheiratete Paare kann ein notarieller Erbvertrag eine Option sein. Pflichtteilsrechte und bestehende Familienverhältnisse sind mitzudenken.

Auch die Liquidität gehört zur Planung: Kann der überlebende Partner Darlehen, laufende Kosten und mögliche Ausgleichsansprüche tragen? Eine bestehende Risikoabsicherung sollte hinsichtlich versicherter Summe, Bezugsrecht, Laufzeit und möglicher steuerlicher Folgen fachlich geprüft werden. Dieser Ratgeber empfiehlt kein bestimmtes Versicherungsprodukt und ersetzt keine individuelle Beratung.

Steuerliche Risiken bei ungleichen Beiträgen und späteren Übertragungen

Ungleiche Zahlungen können steuerlich relevant werden, wenn eine Person Vermögenswerte oder Tilgungsleistungen übernimmt, ohne eine entsprechende Gegenleistung oder Beteiligung zu erhalten. Ob eine steuerpflichtige Schenkung vorliegt, hängt von der konkreten Gestaltung ab. Für Personen der Steuerklasse III nennt § 16 ErbStG grundsätzlich einen persönlichen Freibetrag von 20.000 Euro; frühere Erwerbe und weitere Regeln können die Beurteilung beeinflussen.

Auch eine spätere Übertragung eines Miteigentumsanteils ist nicht automatisch steuerfrei. § 3 GrEStG enthält besondere Ausnahmen unter anderem für Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Verwandte in gerader Linie. Eine allgemeine entsprechende Befreiung für unverheiratete Partner sieht die Vorschrift nicht vor. Je nach Anlass, Gegenleistung, Darlehensübernahme und persönlicher Beziehung können Grunderwerb-, Schenkung- oder Ertragsteuerfragen entstehen.

Steuern sollten deshalb vor Unterzeichnung einer Ausgleichs-, Übertragungs- oder Erbregelung geprüft werden. Eine im Alltag plausibel wirkende Lösung kann unnötige Steuerbelastungen auslösen, wenn Eigentumsquote, Zahlungen und Gegenleistungen nicht zusammenpassen. Verbindliche Einschätzungen dürfen nur Steuerberaterinnen, Steuerberater oder andere dazu befugte Stellen geben.

Praxisbeispiel: Gleiche Eigentumsquote trotz ungleichem Eigenkapital

Beispiel: Ein Paar plant Gesamtkosten von 520.000 Euro. Person A bringt 120.000 Euro Eigenkapital ein, Person B 40.000 Euro. Die verbleibenden 360.000 Euro werden gemeinsam finanziert. Beide möchten zu je 50 Prozent im Grundbuch stehen und die laufende Rate hälftig zahlen.

Ohne zusätzliche Regelung erhält Person B trotz 80.000 Euro weniger Anfangskapital dieselbe Eigentumsquote. Das kann bewusst gewollt sein. Es sollte aber geklärt werden, ob die Differenz eine Schenkung, ein internes Darlehen, ein bei Verkauf vorrangig zurückzuzahlender Betrag oder ein endgültiger Ausgleich für andere Beiträge ist. Zugleich haften beide gegenüber der Bank entsprechend dem Darlehensvertrag – bei Gesamtschuld regelmäßig jeweils für die ganze Forderung.

Eine mögliche Planung könnte festlegen, dass bei Verkauf zunächst nachgewiesene ungleiche Eigenkapitalbeiträge zurückgeführt und erst der verbleibende Nettoerlös hälftig verteilt wird. Ob eine solche Klausel rechtlich, steuerlich und im konkreten Kaufvertrag wirksam und sinnvoll ist, gehört in professionelle Beratung. Das Beispiel ist ein Rechenschema, keine Gestaltungsempfehlung.

15-Punkte-Checkliste vor Kaufvertrag und Darlehensunterschrift

1. Gesamtkosten einschließlich Kaufnebenkosten und Modernisierung ermitteln. 2. Eigenkapital jeder Person mit Herkunft und Verfügbarkeit dokumentieren. 3. Dauerhaft tragbare Rate und ausreichenden Liquiditätspuffer berechnen. 4. Eigentumsquoten bewusst festlegen. 5. Grundbuchquote und tatsächliche Finanzierungsbeiträge miteinander abgleichen.

6. Prüfen, wer Darlehensnehmer wird und in welchem Umfang haftet. 7. Interne Aufteilung von Rate, Sondertilgung und laufenden Kosten schriftlich regeln. 8. Größere Eigenleistungen und Modernisierungsbeiträge dokumentieren. 9. Bewertungsmethode und Übernahmerecht für den Trennungsfall festlegen. 10. Fristen für Finanzierung, Auszahlung, Auszug und Verkauf bestimmen.

11. Umgang mit Vorfälligkeitsentschädigung und Verkaufsnebenkosten klären. 12. Krankheit, Erwerbsausfall und Pflegezeiten in der Liquiditätsplanung berücksichtigen. 13. Testament, Erbvertrag, Vollmachten und Wohnrechte prüfen. 14. Schenkung- und Grunderwerbsteuerfolgen vor ungleichen Zahlungen oder Übertragungen klären. 15. Kauf-, Darlehens- und Partnerschaftsregelungen vor der Unterschrift gemeinsam notariell, rechtlich und bei Bedarf steuerlich prüfen lassen.

Fazit: Eigentum, Finanzierung und Ausstieg als ein System planen

Der gemeinsame Immobilienkauf ohne Trauschein ist gut planbar, wenn die Beteiligten nicht nur Zinssatz und Monatsrate betrachten. Grundbuchquote, Darlehenshaftung, Eigenkapital, laufende Zahlungen und Krisenregeln müssen als zusammenhängendes System verstanden werden.

Je klarer die Vereinbarungen vor dem Kauf sind, desto geringer ist das Risiko, dass unterschiedliche Erwartungen später zu finanziellen oder persönlichen Konflikten führen. Die passende Lösung hängt von Einkommen, Familienkonstellation, Eigenkapital, gewünschter Eigentumsstruktur und langfristiger Lebensplanung ab.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Er ist keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Versicherungsberatung und enthält keine Zusage einer Kreditgewährung oder eines bestimmten wirtschaftlichen Ergebnisses. Lassen Sie Ihre konkrete Gestaltung von den jeweils befugten Fachpersonen prüfen.

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Quellen und weiterführende Informationen

Häufige Fragen

Sollten unverheiratete Paare immer zu je 50 Prozent im Grundbuch stehen?+

Nein. Eine hälftige Quote ist nur eine mögliche Gestaltung. Eigenkapital, künftige Tilgung, Risikoverteilung und gewünschte Beteiligung am Wert sollten gemeinsam betrachtet werden. Abweichende Quoten oder interne Ausgleichsregeln müssen vor dem Kauf fachlich geprüft werden.

Haftet jeder Partner nur für seine Hälfte des Immobilienkredits?+

Bei einem gemeinsamen Darlehen mit gesamtschuldnerischer Haftung kann die Bank grundsätzlich von jedem Darlehensnehmer die gesamte geschuldete Leistung verlangen. Eine interne 50-zu-50-Abrede begrenzt den Anspruch der Bank nicht.

Endet die Haftung für den Kredit mit dem Auszug?+

Nein. Trennung oder Auszug ändern den Darlehensvertrag nicht. Eine Entlassung aus der Haftung setzt regelmäßig die Zustimmung der Bank voraus und kann von Bonität, Beleihung und einer neuen Finanzierungsprüfung abhängen.

Was passiert mit dem Haus, wenn sich das Paar trennt?+

Möglich sind insbesondere Übernahme durch eine Person, gemeinsamer Verkauf oder Aufhebung der Gemeinschaft. Ohne Einigung kann eine Teilungsversteigerung drohen. Eine vorherige Vereinbarung zu Bewertung, Fristen, Ausgleich und Verkauf reduziert Konfliktrisiken.

Erbt der unverheiratete Partner automatisch den Immobilienanteil?+

Nein. Unverheiratete Partner haben grundsätzlich kein gesetzliches Erbrecht füreinander. Testament, Erbvertrag und mögliche Wohn- oder Nutzungsrechte sollten passend zu Pflichtteilen, Familie, Finanzierung und Steuern gestaltet werden.

Kann ungleiches Eigenkapital Schenkungsteuer auslösen?+

Das ist möglich, wenn eine Person der anderen einen Vermögensvorteil ohne angemessene Gegenleistung zuwendet. Ob eine Schenkung vorliegt, hängt von Eigentumsquote, Zahlungen, Darlehen und Vereinbarungen ab. Vor größeren Beiträgen ist steuerliche Beratung sinnvoll.

Reicht eine private schriftliche Vereinbarung zwischen den Partnern?+

Nicht immer. Regelungen mit Grundstücksübertragungs- oder Erwerbsverpflichtungen können notariell zu beurkunden sein. Auch ohne Formzwang sollte die Vereinbarung fachlich auf Wirksamkeit, Finanzierung und Steuerfolgen geprüft werden.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Versicherungsberatung und enthält keine verbindliche Produkt- oder Leistungszusage.