Kurz beantwortet

Der Gesamtpreis eines bebauten Grundstücks wird nach dem Verhältnis der realen Werte auf das abnutzbare Gebäude und den nicht abnutzbaren Grund und Boden verteilt. Bei einer vermieteten Immobilie bildet der Gebäudeanteil regelmäßig eine Grundlage für die Gebäude-AfA.

Warum die Kaufpreisaufteilung für Vermieter wichtig ist

Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks kaufen Sie wirtschaftlich mindestens zwei unterschiedliche Bestandteile: den Grund und Boden sowie das darauf stehende Gebäude. Für eine vermietete Immobilie ist diese Trennung steuerlich relevant, weil die Absetzung für Abnutzung – kurz AfA – grundsätzlich an den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des abnutzbaren Gebäudes anknüpft. Der Bodenanteil gehört nicht in dieselbe AfA-Bemessungsgrundlage.

Ein höherer Gebäudeanteil führt rechnerisch zu einer höheren Bemessungsgrundlage, ist aber nicht frei wählbar. Die Aufteilung muss die realen Wertverhältnisse abbilden. Eine Zahl, die nur auf das gewünschte steuerliche Ergebnis zugeschnitten ist, kann überprüft und korrigiert werden. Für Käufer bedeutet das: Die Frage sollte bereits während der wirtschaftlichen und vertraglichen Vorbereitung bearbeitet werden, nicht erst nach Abgabe der ersten Steuererklärung.

Gebäudeanteil und Bodenanteil: Was wird überhaupt getrennt?

Ausgangspunkt ist der Gesamtkaufpreis für das bebaute Grundstück. Hinzu kommen regelmäßig Anschaffungsnebenkosten, soweit sie dem Erwerb zuzuordnen sind. Das Verhältnis der ermittelten Verkehrswerte von Gebäude und Grund und Boden wird auf diesen Gesamtbetrag übertragen. Die vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte Arbeitshilfe 2026 bezeichnet dies ausdrücklich als Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte; die sogenannte Restwertmethode reicht nicht aus.

Bei einer Eigentumswohnung betrifft der Bodenanteil nicht eine frei abgegrenzte Parzelle, sondern den mit der Einheit verbundenen Miteigentumsanteil am Grundstück. Stellplätze, Garagen, mitverkaufte Einbauten oder bewegliche Gegenstände können zusätzliche Bewertungsfragen auslösen. Sie sollten nur dann gesondert angesetzt werden, wenn die wirtschaftliche Zuordnung, der tatsächliche Bestand und ein nachvollziehbarer Wert belegt sind. Eine pauschale Verschiebung aus dem Grundstückskaufpreis ist keine belastbare Lösung.

Der Zusammenhang mit AfA und Werbungskosten

§ 9 EStG nennt Absetzungen für Abnutzung als Werbungskosten. Bei Vermietung können sie im Rahmen der gesetzlichen Voraussetzungen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beeinflussen. § 7 Absatz 4 EStG enthält die linearen AfA-Sätze für Gebäude: Für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude nennt das Gesetz grundsätzlich drei Prozent jährlich, für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 zwei Prozent und für ältere Gebäude zweieinhalb Prozent. Sonderregeln und abweichende Nutzungsdauern können eine gesonderte Prüfung erfordern.

Die Kaufpreisaufteilung beantwortet zunächst nur, welcher Anteil der Anschaffungskosten dem Gebäude zugeordnet wird. Welcher AfA-Satz, welcher Beginn, welche zeitanteilige Berechnung oder welche Sonderregel im konkreten Fall gilt, ist eine zweite Frage. Bei ausschließlich selbst genutztem Wohneigentum entsteht aus der Aufteilung nicht automatisch eine Gebäude-AfA. Bei gemischter Nutzung müssen zusätzlich Nutzungsanteile und Zuordnungen sauber dokumentiert werden. Lassen Sie die steuerliche Behandlung daher anhand Ihrer Nutzung und Unterlagen prüfen.

Kaufvertragliche Aufteilung: wichtig, aber nicht unangreifbar

Eine nachvollziehbare Aufteilung im notariellen Kaufvertrag kann frühzeitig Klarheit schaffen. Der Bundesfinanzhof hat im Urteil IX R 26/19 bestätigt, dass vereinbarte und bezahlte Anschaffungskosten grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen sind. Das bedeutet jedoch nicht, dass jede vertragliche Quote automatisch akzeptiert werden muss. Es ist zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel bestehen und ob die Vereinbarung die realen Wertverhältnisse wirtschaftlich haltbar abbildet.

Eine wesentliche Abweichung vom Bodenrichtwert ist nach der BFH-Entscheidung ein Indiz, aber noch keine automatische Widerlegung. Besondere Ausstattung, Renovierungen, Mietverhältnisse, Wohnwert und weitere Objektmerkmale können Abweichungen erklären. Umgekehrt genügt eine auffällig hohe Gebäudequote ohne Datengrundlage nicht allein deshalb, weil sie im Vertrag steht. Besprechen Sie eine geplante Aufteilung rechtzeitig mit Notariat und Steuerberatung; beide haben unterschiedliche Aufgaben, und das Notariat ersetzt keine individuelle Steuerberechnung.

Was die BMF-Arbeitshilfe 2026 leistet – und was nicht

Das Bundesfinanzministerium hat die Arbeitshilfe und Anleitung am 16. März 2026 aktualisiert. Das Tabellenwerk soll eine typisierte Kaufpreisaufteilung ermöglichen oder die Plausibilität einer vorhandenen Aufteilung prüfen. Nach der Anleitung handelt es sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist. Das Werkzeug ist damit eine strukturierte Orientierung, aber weder ein Steuerbescheid noch ein Verkehrswertgutachten für jeden Einzelfall.

Die aktuelle Anleitung berücksichtigt Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren in einer datengesteuerten Prüfreihenfolge. Frühere Kritik des BFH an der damaligen Fassung der Arbeitshilfe ist deshalb nicht einfach mit der Aussage gleichzusetzen, die heutige Arbeitshilfe sei wertlos. Ebenso falsch wäre die gegenteilige Annahme, ihr Ergebnis sei stets verbindlich. Entscheidend bleiben geeignete Eingangsdaten, Objektart, Marktverhältnisse und besondere Merkmale, die ein typisiertes Rechenmodell möglicherweise nicht vollständig erfasst.

Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren einordnen

Für Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser kann die Arbeitshilfe das Vergleichswertverfahren nutzen, wenn der örtliche Gutachterausschuss geeignete Vergleichsfaktoren bereitstellt. Fehlen solche Daten, wird zunächst geprüft, ob ein Ertragswertverfahren möglich ist. Für Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke sieht die Anleitung vorrangig das Ertragswertverfahren vor. Dort spielen tatsächliche oder übliche Nettokaltmieten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten eine Rolle.

Das Sachwertverfahren dient innerhalb des Modells als weitere Möglichkeit, wenn die benötigten Daten für andere Verfahren fehlen. Kein Verfahren darf nur deshalb gewählt werden, weil es den gewünschten Gebäudeanteil liefert. Maßgeblich ist, welches Verfahren für Objektart und verfügbare Marktdaten sachgerecht ist. Bei ungewöhnlichen Grundstücken, stark abweichender Nutzung, umfangreichen Umbauten, Erbbaurecht oder fehlenden Marktdaten kann das typisierte Ergebnis an Grenzen stoßen.

Bodenrichtwert richtig verwenden

Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Eingangswert, aber nicht automatisch der exakte Verkehrswert Ihres Grundstücks. Die BMF-Anleitung verlangt grundsätzlich den zum Kaufzeitpunkt maßgeblichen Wert der einschlägigen Bodenrichtwertzone. Weichen Grundstücksgröße, Zuschnitt, Entwicklungszustand, Nutzung oder weitere Merkmale vom Richtwertgrundstück ab, können Anpassungen erforderlich sein. Entsprechende Umrechnungskoeffizienten und Hinweise des zuständigen Gutachterausschusses sind vorrangig zu beachten.

In Baden-Württemberg stellt BORIS-BW als zentrales System der Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte bereit. Dokumentieren Sie nicht nur den Zahlenwert, sondern auch Stichtag, Zone, Nutzungsart und die Beschreibung des Richtwertgrundstücks. Ein aktueller Kartenwert kann für einen früheren Kaufvertrag der falsche Stichtag sein. Bei Eigentumswohnungen muss außerdem der Miteigentumsanteil korrekt berücksichtigt werden. Screenshots ohne Objekt- und Stichtagsbezug sind als Nachweis oft zu schwach.

Praxisbeispiel: So wirkt sich die Quote auf die AfA-Grundlage aus

Vereinfachtes Modell: Eine dauerhaft vermietete Wohnung wird einschließlich zuordenbarer Anschaffungsnebenkosten mit insgesamt 455.000 Euro angesetzt. Eine sachgerechte Wertermittlung ergibt ein Verhältnis von 68 Prozent Gebäude und 32 Prozent Grund und Boden. Auf das Gebäude entfallen damit 309.400 Euro, auf den Boden 145.600 Euro. Wurde das Gebäude beispielsweise 1998 fertiggestellt und greift im Einzelfall die lineare AfA von zwei Prozent, ergäbe sich rechnerisch eine jährliche Gebäude-AfA von 6.188 Euro.

Würde stattdessen ohne belastbare Grundlage nur ein Gebäudeanteil von 60 Prozent angesetzt, läge die Gebäudebasis bei 273.000 Euro und die rechnerische AfA bei 5.460 Euro – eine Differenz von 728 Euro pro vollem Jahr. Das Beispiel zeigt die langfristige Bedeutung der Quote, ist aber keine Steuerberechnung. Es unterstellt unter anderem volle Vermietung, einen bestimmten gesetzlichen Satz und keine gesonderten Wirtschaftsgüter, nachträglichen Anschaffungskosten, Sonderabschreibungen oder zeitanteiligen Besonderheiten.

Diese Unterlagen sollten Sie vor der Berechnung sammeln

Grundlage sind der vollständige notarielle Kaufvertrag einschließlich Anlagen, Angaben zum Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, die Abrechnung der Erwerbsnebenkosten und eine genaue Objektbeschreibung. Hinzu kommen Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Grundstücksgröße, Miteigentumsanteil, Stellplätze, Garagen, Mietverträge, Nettokaltmieten und Informationen zu Modernisierungen. Für Vergleichs- und Bodenwerte benötigen Sie Daten des zuständigen Gutachterausschusses zum maßgeblichen Stichtag.

Bei Eigentumswohnungen helfen Teilungserklärung und Aufteilungsplan, die Einheit, Nebenräume und Miteigentumsanteile einzuordnen. Rechnungen zu kurz vor oder nach dem Erwerb ausgeführten Maßnahmen sollten getrennt aufbewahrt werden, weil Erhaltungsaufwand, anschaffungsnahe Herstellungskosten und nachträgliche Anschaffungskosten unterschiedlichen Regeln folgen können. Vermischen Sie diese Fragen nicht in einer einzigen pauschalen Gebäudequote.

Typische Fehler bei der Kaufpreisaufteilung

Ein häufiger Fehler ist die Restwertmethode: Der Bodenwert wird vom Kaufpreis abgezogen und der komplette verbleibende Betrag ungeprüft dem Gebäude zugeschlagen. Das BMF weist ausdrücklich auf die Verhältnisrechnung der Verkehrswerte hin. Ebenso problematisch sind ein falscher Bodenrichtwert-Stichtag, eine unzutreffende Grundstücksfläche, ein nicht berücksichtigter Miteigentumsanteil oder die Verwendung einer Richtwertzone mit anderer Nutzungsart.

Weitere Risiken entstehen, wenn Käufer eine vertragliche Quote ohne Marktdaten übernehmen, das Ergebnis einer alten Arbeitshilfe ungeprüft fortschreiben oder Einbauten und Stellplätze beliebig herausrechnen. Auch eine scheinbar konservative Quote ist nicht automatisch richtig. Entscheidend ist die nachvollziehbare Herleitung. Bewahren Sie Berechnung, Eingabedaten, Quellen und Erläuterungen zusammen auf, damit die Aufteilung später geprüft und bei Rückfragen erklärt werden kann.

16-Punkte-Checkliste für Käufer und Kapitalanleger

1. Geplante Nutzung und Vermietungsanteil festhalten. 2. Kaufvertrag und sämtliche Anlagen vollständig beschaffen. 3. Gesamtkaufpreis und zuordenbare Nebenkosten dokumentieren. 4. Gebäude, Grundstück und gesonderte Wirtschaftsgüter abgrenzen. 5. Baujahr und Fertigstellungszeitpunkt belegen. 6. Wohn- und Nutzflächen nachvollziehen. 7. Grundstücksfläche beziehungsweise Miteigentumsanteil prüfen. 8. Maßgeblichen Bodenrichtwert mit Stichtag und Zonenmerkmalen sichern.

9. Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses recherchieren. 10. Mietverträge und Nettokaltmieten erfassen. 11. Modernisierungen und besondere Objektmerkmale dokumentieren. 12. BMF-Arbeitshilfe in der aktuellen Fassung nutzen. 13. Rechenweg und alle Eingaben archivieren. 14. Eine vertragliche Quote auf Marktangemessenheit prüfen. 15. Bei deutlichen Abweichungen sachverständige Bewertung erwägen. 16. AfA, Nutzungsanteile und steuerliche Erklärung mit qualifizierter Steuerberatung abstimmen. Diese Checkliste ersetzt keine Bewertung oder Steuerberatung.

Wann Gutachten und Steuerberatung sinnvoll werden

Fachliche Unterstützung ist besonders sinnvoll, wenn Arbeitshilfe und Kaufvertrag stark voneinander abweichen, der Bodenwertanteil ungewöhnlich hoch oder niedrig erscheint, mehrere Nutzungsarten zusammentreffen oder das Objekt wesentliche Besonderheiten aufweist. Auch bei großen Grundstücken, selbstständig nutzbaren Teilflächen, Erbbaurecht, Denkmalschutz, umfassenden Sanierungen oder fehlenden Vergleichsdaten kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten die Herleitung belastbarer machen.

Ein Sachverständiger bewertet die Immobilie; die steuerliche Einordnung und Erklärung gehören zur Steuerberatung. Das Notariat sorgt für rechtssichere Vertragsgestaltung und neutrale Belehrung, ist aber nicht Ihre einseitige Steuervertretung. Stimmen Sie die Beteiligten vor der Beurkundung ab, wenn die Aufteilung ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden soll. Nachträgliche Korrekturen sind häufig aufwendiger als eine saubere Vorbereitung.

Informationsstand und Haftungsabgrenzung

Veröffentlicht und zuletzt aktualisiert am 5. Oktober 2026. Geprüft wurden insbesondere die BMF-Arbeitshilfe und Anleitung mit Stand März 2026, § 7 und § 9 EStG sowie die BFH-Rechtsprechung zur vertraglichen Kaufpreisaufteilung. Steuerrecht, Verwaltungsauffassung, Bewertungsdaten und digitale Arbeitshilfen können sich ändern. Verwenden Sie deshalb stets die zum Kauf- und Erklärungszeitpunkt maßgeblichen Unterlagen.

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine individuelle Rechts-, Steuer-, Anlage-, Finanzierungs-, Bewertungs- oder Versicherungsberatung. Er enthält keine Garantie für die Anerkennung einer Quote, eine bestimmte AfA, Steuerwirkung oder Rendite. Rechenbeispiele sind vereinfachte Modelle. Lassen Sie die Kaufpreisaufteilung, Vertragsgestaltung und steuerliche Behandlung anhand des konkreten Objekts und Ihrer vollständigen Unterlagen qualifiziert prüfen.

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Quellen und weiterführende Informationen

Häufige Fragen

Was bedeutet Kaufpreisaufteilung bei einer Immobilie?+

Der Gesamtpreis eines bebauten Grundstücks wird nach dem Verhältnis der realen Werte auf das abnutzbare Gebäude und den nicht abnutzbaren Grund und Boden verteilt. Bei einer vermieteten Immobilie bildet der Gebäudeanteil regelmäßig eine Grundlage für die Gebäude-AfA.

Kann der Bodenrichtwert einfach vom Kaufpreis abgezogen werden?+

Nein. Nach der vom BMF dargestellten Rechtsprechung ist der Kaufpreis grundsätzlich im Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen. Die bloße Restwertmethode – Bodenwert abziehen und den Rest vollständig dem Gebäude zuordnen – ist keine ausreichende Herleitung.

Ist die Aufteilung im Kaufvertrag für das Finanzamt verbindlich?+

Eine wirtschaftlich nachvollziehbare vertragliche Aufteilung ist grundsätzlich zu berücksichtigen. Bestehen jedoch nennenswerte Zweifel oder verfehlt sie die realen Wertverhältnisse, kann sie überprüft und ersetzt werden. Die Quote sollte deshalb mit Marktdaten begründet werden.

Ist die BMF-Arbeitshilfe 2026 verbindlich?+

Die BMF-Anleitung bezeichnet das Ergebnis als qualifizierte, sachverständig widerlegbare Schätzung. Die Arbeitshilfe dient zur typisierten Berechnung und Plausibilitätsprüfung, ersetzt aber nicht in jedem Einzelfall ein Gutachten oder die Entscheidung der Finanzverwaltung beziehungsweise eines Gerichts.

Welche Daten benötige ich für die Kaufpreisaufteilung?+

Benötigt werden unter anderem Kaufpreis und Nebenkosten, Baujahr, Flächen, Grundstücksgröße oder Miteigentumsanteil, Bodenrichtwert zum passenden Stichtag, Objektart, Vergleichsfaktoren oder Mieten sowie Angaben zu Stellplätzen, Modernisierungen und besonderen Merkmalen.

Gilt die Kaufpreisaufteilung auch bei einer Eigentumswohnung?+

Ja. Auch bei Wohnungseigentum sind Gebäude- und Bodenanteil zu trennen. Der Bodenanteil wird über den zur Einheit gehörenden Miteigentumsanteil und die maßgeblichen Grundstücks- und Marktdaten berücksichtigt.

Wann ist ein Gutachten sinnvoll?+

Ein Gutachten kann sinnvoll sein, wenn die BMF-Berechnung nicht plausibel durchführbar ist, Kaufvertrag und Arbeitshilfe deutlich abweichen, besondere Grundstücksmerkmale vorliegen oder die Wertermittlung streitig wird. Die steuerliche Verwendung sollte zusätzlich mit qualifizierter Steuerberatung abgestimmt werden.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Versicherungsberatung und enthält keine verbindliche Produkt- oder Leistungszusage.