Eine Familienimmobilie zu kaufen, zu schenken oder später zu erben kann jeweils sinnvoll sein. Eine pauschal beste Lösung gibt es nicht. Entscheidend sind Verkehrswert, Nutzung, Finanzierung, Freibeträge, Pflege- und Liquiditätsbedarf der Eltern, Geschwister, Pflichtteilsrechte sowie die steuerliche Behandlung.
Kauf, Schenkung und Erbschaft sauber unterscheiden
Bei einem echten Kauf erhält der Verkäufer eine wirtschaftlich angemessene Gegenleistung. Liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert oder werden Forderungen später erlassen, kann ganz oder teilweise eine Schenkung vorliegen. Der Verkehrswert, die Zahlungswege und Nebenabreden müssen deshalb nachvollziehbar dokumentiert werden.
Kinder haben nach § 16 ErbStG grundsätzlich einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil. Erwerbe zwischen Personen in gerader Linie sind nach § 3 GrEStG regelmäßig von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Gestaltung steuerfrei oder wirtschaftlich sinnvoll ist.
AfA: Erben schließt Abschreibung nicht pauschal aus
Die frühere Aussage, geerbte Immobilien könnten grundsätzlich nicht abgeschrieben werden, war falsch. Bei einer vermieteten, unentgeltlich erworbenen Immobilie führt der Rechtsnachfolger nach § 11d EStDV grundsätzlich die AfA des Rechtsvorgängers fort, soweit noch Abschreibungsvolumen vorhanden ist. Bei einem entgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerb können für den entgeltlichen Anteil eigene Anschaffungskosten entstehen. Die Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude und die tatsächliche Nutzung sind entscheidend.
Pflegefall und Schenkungsrückforderung
Wird der Schenker später bedürftig, kann unter den Voraussetzungen der §§ 528 und 529 BGB ein Rückforderungsanspruch bestehen. Die häufig genannte Zehnjahresfrist ist wichtig, aber nicht die einzige Frage. Wohnrechte, Nießbrauch, vorbehaltene Leistungen und Pflichtteilsergänzung können andere Fristen und Bewertungen auslösen. Ein echter Kauf ist nicht automatisch unangreifbar, wenn er wirtschaftlich teilweise unentgeltlich ist oder Zahlungen nicht wie vereinbart erfolgen.
Verkäuferdarlehen und Bankfinanzierung
Ein Verkäuferdarlehen kann flexibel sein, muss aber fremdüblich, eindeutig und finanzierbar ausgestaltet werden. Es gehört in die vollständige Offenlegung gegenüber der finanzierenden Bank. Die pauschale Aussage, ein privates Verkäuferdarlehen habe keine Relevanz für Bonität oder Bankprüfung, ist unzutreffend. Zins, Rang, Sicherheiten, Laufzeit, Tilgung und mögliche spätere Erlasse sind vertraglich und steuerlich zu prüfen.
Wohnrecht, Nießbrauch und Miete
Bleiben die Eltern in der Immobilie, kommen Wohnrecht, Nießbrauch oder ein Mietvertrag in Betracht. Diese Modelle wirken sich unterschiedlich auf Wert, Finanzierung, Kosten, Instandhaltung, Mieteinnahmen und Steuern aus. Die Regelung sollte auch Trennung, Tod, Pflegebedürftigkeit, Verkauf und größere Sanierungen abdecken.
Empfohlene Reihenfolge
- Familienziele, Wohnbedarf und Liquidität der Eltern klären.
- Unabhängige Werteinordnung der Immobilie erstellen.
- Steuerliche Szenarien für Kauf, Teilkauf, Schenkung und Erbschaft rechnen lassen.
- Notarielle Gestaltung einschließlich Wohnrecht oder Nießbrauch abstimmen.
- Finanzierung und Zahlungsnachweise vor Beurkundung verbindlich klären.
- Testament, Vollmachten und Versicherungen passend aktualisieren.
Haus von den Eltern kaufen: Welche Fragen gehören zuerst auf den Tisch?
Besprechen Sie gemeinsam, wer künftig in der Immobilie wohnen soll, welche Liquidität die Eltern benötigen und welche Belastung die Käufer dauerhaft tragen können. Ein Kauf sollte nicht allein wegen einer möglichen Steuerwirkung erfolgen. Kaufpreis, laufende Kosten, notwendige Sanierungen und die Wohnsituation müssen für beide Seiten zusammenpassen.
Elternhaus kaufen statt erben: die praktische Vorbereitung
Für ein erstes Gespräch helfen ein aktueller Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenangaben, vorhandene Darlehensunterlagen und Informationen zu Nutzung und Modernisierungen. Wenn die Eltern wohnen bleiben, halten Sie auch fest, welche Räume genutzt werden sollen und wer welche Kosten übernehmen soll. Die rechtliche Ausgestaltung erfolgt anschließend mit dem Notariat.
Eine persönliche Marktpreiseinschätzung schafft eine erste wirtschaftliche Orientierung. Ob für eine steuerliche oder rechtliche Frage ein besonderes Gutachten benötigt wird, stimmen Sie mit der jeweiligen Fachstelle ab.
Bankdarlehen, Eigenkapital und Verkäuferdarlehen zusammen rechnen
Stellen Sie den gesamten Kapitalbedarf der verfügbaren Finanzierung gegenüber. Berücksichtigen Sie neben dem Kaufpreis auch Erwerbsnebenkosten, geplante Arbeiten und eine Reserve. Bei einem Verkäuferdarlehen gehören dessen Zahlungen und Bedingungen ebenfalls in die Haushaltsrechnung. Ein privates Darlehen darf in der Bankprüfung nicht ausgeblendet werden.
Bereiten Sie die Angaben über die digitale Selbstauskunft vor. Für ein Familienobjekt im Raum Schwäbisch Hall können wir Bewertung und Finanzierungsberatung vor Ort aufeinander abstimmen. Mit diesen Grundlagen lassen sich die Varianten anschließend gezielt mit Steuerberatung und Notariat vergleichen.
Premium-Ratgeber als Vorbereitung
Der PDF-Ratgeber strukturiert typische Modelle, Fragen und Unterlagen für das Gespräch mit Notar, Steuerberater und Finanzierung. Er ersetzt deren individuelle Prüfung nicht.
Erster sinnvoller Schritt: Lassen Sie den aktuellen Immobilienwert einordnen und nehmen Sie diese Grundlage anschließend in die steuerliche und notarielle Beratung mit.
