Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt nicht nur laufende Mieteinnahmen. Mit dem Eigentümerwechsel gehen auch Pflichten rund um die Mietkaution auf den Erwerber über. Deshalb gehört die Kaution vor dem Notartermin in die Kaufprüfung: Welcher Betrag wurde geleistet, wie ist er angelegt und stimmt das vorhandene Guthaben mit Mietvertrag und Nachweisen überein?
Redaktionsstand: 19. September 2026. Dieser Beitrag richtet sich an Käufer vermieteter Wohnimmobilien sowie an Verkäufer und Kapitalanleger. Er erklärt die gesetzliche Grundstruktur und eine praxistaugliche Dokumentation. Die rechtliche Gestaltung des konkreten Kaufvertrags gehört in die Hände des Notariats beziehungsweise einer dazu befugten Rechtsberatung.
Warum die Mietkaution beim Immobilienkauf wichtig ist
Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber bei veräußertem Wohnraum in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das regelt § 566 BGB. Die Wohnung wird also nicht dadurch „mietfrei“, dass sie verkauft wird. Für Ihre Investitionsrechnung sind deshalb der bestehende Mietvertrag, tatsächliche Zahlungen und sämtliche Nebenabreden maßgeblich.
Für die Sicherheit enthält § 566a BGB eine besondere Regel: Hat der Mieter eine Sicherheit geleistet, tritt der Erwerber in die daraus begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann der Mieter die Sicherheit am Ende des Mietverhältnisses nicht vom Erwerber erlangen, bleibt nach dem Gesetz auch der bisherige Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Käufer und Verkäufer sollten die Übergabe daher vollständig dokumentieren.
Notartermin und Eigentumsübergang nicht verwechseln
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags, die wirtschaftliche Übergabe und der rechtliche Eigentumswechsel sind verschiedene Ereignisse. Grundstückseigentum wird nach § 873 BGB durch Einigung und Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch übertragen. Besitz, Nutzen und Lasten können im Kaufvertrag zu einem anderen Zeitpunkt übergehen.
Für Mieten, Abrechnungen und Kaution muss der Vertrag deshalb klare Übergaberegeln enthalten. Lassen Sie sich vom Notariat erläutern, welches Datum für welche Aufgabe gilt. Informieren Sie den Mieter koordiniert über Ansprechpartner, Zahlungsweg und nachgewiesenen Eigentumswechsel. Eine voreilige Änderung der Bankverbindung kann sonst Unsicherheit schaffen.
So hoch darf eine Barkaution bei Wohnraum sein
§ 551 BGB begrenzt eine vereinbarte Mietsicherheit grundsätzlich auf das Dreifache der monatlichen Miete ohne ausgewiesene Betriebskosten. Ist eine Geldsumme bereitzustellen, darf der Mieter sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.
Für Käufer bedeutet das: Übernehmen Sie nicht einfach den im Exposé genannten Kautionsbetrag. Vergleichen Sie Mietvertrag, tatsächliche Nettokaltmiete bei Vertragsbeginn, Zahlungsnachweis und aktuellen Kontostand. Eine spätere Mieterhöhung führt nicht automatisch zu einer Erhöhung der ursprünglich vereinbarten Sicherheit. Ob im Einzelfall zusätzliche oder andere Sicherheiten wirksam vereinbart wurden, ist rechtlich zu prüfen.
Getrennte Anlage und Zinsen nachweisen
Eine dem Vermieter als Sicherheit überlassene Geldsumme muss bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Eine andere Anlageform kann vereinbart werden. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Fordern Sie deshalb nicht nur einen Kontoauszug mit irgendeinem Guthaben an. Prüfen Sie, ob Konto oder Sparanlage dem konkreten Mietverhältnis zugeordnet werden können, wie der aktuelle Saldo lautet und ob Zinsen berücksichtigt sind. Bei Sparbuch, Verpfändung, Bürgschaft oder sonstiger Sicherheit benötigen Sie zusätzlich das Original beziehungsweise einen belastbaren Nachweis über Bestand, Bedingungen und Übergabemöglichkeit.
Diese Unterlagen sollten Käufer anfordern
Eine vollständige Kautionsakte lässt sich mit einer kurzen Checkliste aufbauen:
- Mietvertrag und Nachträge: vereinbarte Höhe, Art der Sicherheit und mögliche Änderungen.
- Zahlungsnachweise: wann und in welcher Höhe die Kaution tatsächlich geleistet wurde.
- Anlagenachweis: Institut, Konto- oder Vertragsbezug, Trennung vom Privatvermögen und aktueller Saldo.
- Zinsentwicklung: nachvollziehbare Fortschreibung bis zum geplanten Übergabestichtag.
- Offene Vorgänge: etwa behauptete Mietrückstände, Schäden oder bereits erklärte Aufrechnungen; nicht ungeprüft verrechnen.
- Übergabeverzeichnis: für jede Einheit Betrag, Anlageform, Nachweis, Übergabedatum und Empfangsbestätigung.
- Mieterkommunikation: abgestimmte Information über Vermieterwechsel und künftige Kontaktwege.
Bei einem Mehrfamilienhaus empfiehlt sich eine Tabelle je Mietverhältnis. Die Summe dieser Einzelnachweise muss zum tatsächlich übertragenen Kautionsbestand passen. Eine bloße Gesamtsumme ohne Zuordnung erschwert spätere Rückzahlungen und Abrechnungen.
Praxisbeispiel aus Heilbronn-Franken
Fiktives Beispiel, keine Aussage zu einem realen Objekt: Eine Kapitalanlegerin kauft eine vermietete Wohnung in Heilbronn-Franken. Der Mietvertrag nennt eine Barkaution von 2.460 Euro, entsprechend drei damaligen Nettokaltmieten zu je 820 Euro. Der vorgelegte Anlagenachweis weist einschließlich Zinsen 2.498,30 Euro aus. Im Entwurf der Kaufabrechnung sind jedoch nur 2.300 Euro als zu übertragender Kautionsbetrag genannt.
Die Differenz beträgt 198,30 Euro. Sie sollte vor Beurkundung beziehungsweise spätestens vor der vertraglich vorgesehenen Übergabe aufgeklärt werden: Wurde ein Teil wirksam verwendet, fehlt eine Zahlung oder ist die Kaufabrechnung schlicht unvollständig? Ohne Nachweise sollte die Käuferin weder einen höheren noch einen niedrigeren Bestand unterstellen. Der Kaufvertrag kann dann passend regeln, welcher nachgewiesene Betrag auf welchem Weg übergeben wird und wie spätere Abweichungen behandelt werden.
Die Kaution ist kein zusätzliches Eigenkapital
Eine übertragene Mietkaution verbessert nicht frei verfügbar Ihre Kaufpreisfinanzierung. Sie dient als Sicherheit für Pflichten aus dem Mietverhältnis und ist getrennt vom eigenen Vermögen zu behandeln. Planen Sie Kaufpreis, Nebenkosten, Rücklagen und laufende Liquidität daher ohne die Kaution als frei einsetzbares Guthaben.
Für Ihre wirtschaftliche Prüfung hilft unser Beitrag zu Mietrendite und Cashflow. Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie zusätzlich mögliche gemeinschaftliche Zahlungen prüfen; dazu finden Sie die Checkliste Sonderumlage beim Wohnungskauf. Beide Themen betreffen die Liquidität, folgen aber unterschiedlichen rechtlichen Zwecken.
Was im Kaufvertrag praktisch geklärt werden sollte
Übergeben Sie dem Notariat Mietvertrag, Kautionsnachweise und Ihre Liste offener Punkte. Der Entwurf sollte den Bestand der Mietverhältnisse, den Übergabeweg der Sicherheiten, den maßgeblichen Stichtag und den Umgang mit Abweichungen nachvollziehbar abbilden. Bei mehreren Einheiten sollten Anlagen zum Vertrag eindeutig bezeichnet sein.
Vertragliche Abreden zwischen Verkäufer und Käufer ersetzen nicht die gesetzlichen Rechte des Mieters. Auch eine Formulierung, wonach „sämtliche Kautionen übergeben“ seien, beweist noch keinen konkreten Saldo. Bestehen Streit, fehlende Unterlagen oder behauptete Gegenansprüche, ist eine individuelle rechtliche Prüfung sinnvoll.
Informationsstand: 19. September 2026. Allgemeine Information, keine individuelle Rechts-, Steuer-, Anlage- oder Finanzierungsberatung. Beispielbeträge sind frei gewählt und keine Markt- oder Ertragsprognose. Mietvertrag, Sicherheiten, Eigentumsübergang und Kaufvertragsgestaltung sind anhand der vollständigen Unterlagen im Einzelfall zu prüfen.
