Was sich seit dem 29. Juli 2026 geändert hat

Das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Die wesentlichen Neuregelungen wurden am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und gelten seit dem Folgetag. Eine zentrale Änderung betrifft die Heizung: Die pauschale Vorgabe, nach der neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen mussten, wurde gestrichen.

Eigentümer können grundsätzlich wieder zwischen verschiedenen Heizungsarten wählen. Das Gesetz nennt unter anderem Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse, Hybridlösungen, Stromdirektheizungen, Wärmenetzanschlüsse sowie Heizungen für Gas, Heizöl oder Flüssiggas. Diese Wahlmöglichkeiten haben jedoch unterschiedliche technische Voraussetzungen, Betriebskosten und Zukunftspflichten. Die gesetzliche Zulässigkeit einer Technik sagt deshalb noch nichts über ihre Wirtschaftlichkeit im konkreten Gebäude aus.

Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich weiterlaufen

Eine funktionierende Bestandsheizung muss nicht allein wegen des neuen Gesetzes vorsorglich ausgetauscht werden. Auch eine notwendige Reparatur führt nicht automatisch zur Pflicht, das gesamte Heizsystem zu ersetzen. Für viele Eigentümer ist es daher sinnvoll, den Zustand der vorhandenen Anlage, den Energieverbrauch und die voraussichtliche Restnutzungsdauer zunächst fachlich bewerten zu lassen.

Unabhängig davon bleiben andere technische, sicherheits- und immissionsschutzrechtliche Anforderungen bestehen. Außerdem kann ein ungeplanter Ausfall im Winter zu Zeitdruck und ungünstigen Entscheidungen führen. Wer eine ältere Anlage betreibt, sollte deshalb nicht nur auf den Defekt warten, sondern vorab mögliche Heizsysteme, erforderliche Nebenarbeiten, Lieferzeiten und Finanzierung prüfen.

Neue Öl- und Gasheizungen bleiben möglich – mit Folgekostenrisiko

Wird nach dem 29. Juli 2026 in einem bestehenden Gebäude eine neue Heizung eingebaut, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben wird, greift die sogenannte Biotreppe. Nach § 43 GModG muss die bereitgestellte Wärme ab 2029 zu mindestens 10 Prozent, ab 2030 zu 15 Prozent, ab 2035 zu 30 Prozent und ab 2040 zu 60 Prozent aus den gesetzlich anerkannten klimafreundlicheren Brennstoffen stammen. Ab 2045 soll die Wärmeversorgung vollständig klimaneutral erfolgen.

Für die Entscheidung zählt daher nicht allein der heutige Anschaffungspreis. Verfügbarkeit und künftiger Preis von Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder geeigneten Wasserstoffprodukten sind langfristig schwer vorherzusagen. Hinzu kommen CO₂-Kosten, Wartung, Schornsteinfeger und mögliche Investitionen in ergänzende Technik. Eine neue fossile Heizung kann rechtlich zulässig sein und wirtschaftlich trotzdem ein erhebliches Langfristrisiko darstellen.

Welche Alternativen das Gesetz ausdrücklich vorsieht

Zu den gesetzlichen Optionen gehören elektrisch angetriebene Wärmepumpen, Solarthermieanlagen, Biomasseheizungen, Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridanlagen, hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplung, Stromdirektheizungen, Wärmenetzanschlüsse und weitere innovative Lösungen. Welche davon passt, hängt von Heizlast, Dämmstandard, Heizflächen, Vorlauftemperatur, Warmwasserbedarf, Grundstück, Netzanschlüssen und Nutzerverhalten ab.

Eine Wärmepumpe ist nicht auf vollständig sanierte Neubauten beschränkt, muss aber richtig ausgelegt werden. Bei Fernwärme sollten neben der technischen Verfügbarkeit insbesondere Anschlusskosten, Grund- und Arbeitspreis, Preisänderungsklauseln, Vertragslaufzeit und die tatsächliche Ausbauplanung geprüft werden. Ein kommunaler Wärmeplan kann Orientierung geben, ist aber noch kein individueller Anschlussvertrag und keine Garantie, dass eine bestimmte Straße kurzfristig erschlossen wird.

Sanierungspflichten an Dach, Fassade und Fenstern bleiben

Das neue Gesetz regelt nicht nur Heizungen. Werden bei einem bestehenden Gebäude mehr als zehn Prozent der Fläche eines Außenbauteils verändert oder erneuert, können energetische Mindestanforderungen ausgelöst werden. Das betrifft beispielsweise eine umfassende Putzerneuerung an der Fassade, den Austausch größerer Fensterflächen oder Arbeiten am Dach. Ein bloßer neuer Fassadenanstrich löst diese Anforderung nach der neutralen Einordnung der Verbraucherzentralen regelmäßig nicht aus.

Wer ohnehin Gerüst, Dach oder Fassade bezahlt, sollte energetische Anforderungen und Förderfähigkeit vor der Auftragsvergabe gemeinsam planen. Werden Arbeiten getrennt oder in der falschen Reihenfolge beauftragt, können Mehrkosten entstehen oder Fördermöglichkeiten verloren gehen. Maßgeblich sind Art und Umfang der konkreten Maßnahme; bei Grenzfällen sollte eine qualifizierte Energieeffizienz- oder Fachperson die Anforderungen dokumentieren.

Beim Kauf älterer Häuser können Zweijahrespflichten entstehen

Für bestimmte Ein- und Zweifamilienhäuser bestehen Ausnahmen von einzelnen Nachrüstpflichten, wenn der Eigentümer das Gebäude bereits seit Februar 2002 selbst bewohnt. Bei einem Eigentümerwechsel kann diese Privilegierung enden. Käufer müssen dann bestimmte Pflichten grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Dazu können die Dämmung zugänglicher oberster Geschossdecken sowie die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen gehören.

Vor dem Kauf sollten deshalb nicht nur Energieausweis und Heizungsbaujahr betrachtet werden. Fragen Sie nach Dach- und Deckendämmung, gedämmten Rohrleitungen, Verbrauchsdaten, Wartungsunterlagen, hydraulischem Abgleich und bereits ausgeführten Modernisierungen. Fehlen Nachweise, gehört ein realistischer Modernisierungspuffer in die Gesamtkalkulation. Ob und welche Pflicht im Einzelfall greift, hängt von Gebäude, Bauteil und bisheriger Nutzung ab.

Neue Heizungsförderung gilt seit dem 21. Juli 2026

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wurde kurz vor dem GModG angepasst. Bei der KfW-Heizungsförderung für private Wohngebäude bleibt die Grundförderung bei 30 Prozent der förderfähigen Gesamtkosten. Für die erste Wohneinheit werden seit dem 21. Juli 2026 höchstens 28.000 Euro als förderfähige Kosten berücksichtigt. Die Obergrenze des gesamten Fördersatzes liegt grundsätzlich bei 70 Prozent; für selbstnutzende Eigentümer mit besonders niedrigem zu versteuerndem Haushaltsjahreseinkommen kann sie nach den aktuellen Bedingungen bis zu 80 Prozent betragen.

Der Einkommensbonus ist gestaffelt. Bei mindestens einem minderjährigen, kindergeldberechtigten Kind im Haushalt erhöht sich die Einkommensgrenze pauschal und einmalig um 10.000 Euro, unabhängig von der Zahl weiterer Kinder. Förderhöhe und Voraussetzungen hängen von Eigentum, Selbstnutzung, Einkommen, vorhandener Heizung, Technik und Antragstermin ab. Ein Rechtsanspruch besteht nicht; entscheidend sind das aktuelle KfW-Merkblatt und verfügbare Haushaltsmittel.

Förderantrag und Auftrag in der richtigen Reihenfolge

Für die KfW-Heizungsförderung wird vor dem Antrag eine Bestätigung zum Antrag durch eine Energieeffizienz- oder Fachperson benötigt. Außerdem verlangt die KfW einen Lieferungs- oder Leistungsvertrag, der eine aufschiebende oder auflösende Bedingung zur Förderzusage und ein voraussichtliches Umsetzungsdatum enthält. Erst danach wird der Antrag im KfW-Portal gestellt.

Ein vorbehaltlos erteilter Auftrag oder ein zu früher Beginn kann die Förderung gefährden. Angebote sollten deshalb technisch vergleichbar sein und notwendige Nebenarbeiten enthalten, etwa Elektroinstallation, Heizflächen, Speicher, Schornstein, Netzanschluss oder Demontage. Planen Sie die Maßnahme auch ohne den maximal möglichen Zuschuss tragfähig, weil nicht jede Kostenposition förderfähig ist und eine Förderung nicht garantiert werden kann.

Was Eigentümer jetzt konkret tun sollten

Erstellen Sie zunächst eine Bestandsaufnahme: Alter und Zustand der Heizung, jährlicher Verbrauch, Vorlauftemperaturen, Wärmeverteilung, Gebäudehülle, bekannte Sanierungen und verfügbare Rücklagen. Lassen Sie anschließend mindestens zwei technisch belastbare Varianten mit Investitions-, Betriebs- und Wartungskosten über einen realistischen Betrachtungszeitraum rechnen. Bei einer Öl- oder Gaslösung müssen die steigenden Brennstoffquoten ausdrücklich in das Risikoszenario einfließen.

Prüfen Sie parallel den kommunalen Wärmeplan und konkrete Aussagen des örtlichen Netzbetreibers, ohne eine unverbindliche Planung mit einem gesicherten Anschluss zu verwechseln. Klären Sie Fördervoraussetzungen vor Vertragsabschluss und dokumentieren Sie Entscheidungen, Angebote und Nachweise. Bei Wohnungseigentum sind zusätzlich Zuständigkeiten, Beschlüsse, Kostenverteilung und gemeinschaftliches Eigentum rechtzeitig zu beachten.

Was Käufer und Verkäufer in der Vermarktung offenlegen sollten

Für Käufer beeinflussen Heizung, Gebäudehülle und absehbare Nachrüstungen den tatsächlich finanzierbaren Gesamtaufwand. Eine günstige Immobilie mit hohem Modernisierungsbedarf kann teurer sein als ein höher bepreistes, bereits modernisiertes Objekt. Neben dem Energieausweis sollten deshalb Rechnungen, Fachunternehmererklärungen, Förderunterlagen, Wartungsprotokolle und bei Wohnungseigentum die Beschlusssammlung geprüft werden.

Verkäufer sollten vorhandene Unterlagen geordnet bereitstellen und unbekannte Sachverhalte nicht als gesichert darstellen. Konkrete Modernisierungsangaben erhöhen die Nachvollziehbarkeit; pauschale Aussagen wie ‚energetisch saniert‘ reichen ohne Umfang und Datum kaum aus. Rechtlich verbindliche Beschaffenheitsvereinbarungen oder Haftungsregelungen gehören in die notarielle beziehungsweise qualifizierte rechtliche Prüfung.

Informationsstand und individuelle Beratung

Dieser Beitrag berücksichtigt den Informationsstand vom 21. August 2026. Das GModG enthält zahlreiche technische Detail-, Ausnahme-, Übergangs- und Nachweisregelungen. Zusätzlich können Landesrecht, kommunale Vorgaben, Satzungen, Denkmalschutz, Wohnungseigentumsrecht und Förderbedingungen eine Rolle spielen.

Der Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Energie-, Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Förderberatung. Eine bestimmte Heiztechnik, Wirtschaftlichkeit, Förderhöhe oder behördliche Genehmigung kann nicht zugesagt werden. Vor einer Investition sollten Gebäude, Verträge und Förderweg durch entsprechend qualifizierte Stellen geprüft werden.

Quellen und weiterführende Informationen

Häufige Fragen

Muss eine funktionierende Öl- oder Gasheizung 2026 ausgetauscht werden?+

Nein, nicht allein wegen des Inkrafttretens des GModG. Eine funktionierende Bestandsanlage darf grundsätzlich weiterbetrieben und repariert werden. Andere technische, sicherheits- oder immissionsschutzrechtliche Anforderungen bleiben zu beachten.

Darf seit Juli 2026 wieder eine neue Gasheizung eingebaut werden?+

Grundsätzlich ja. Bei einem Einbau nach dem 29. Juli 2026 in einem bestehenden Gebäude gelten jedoch ab 2029 steigende Vorgaben für klimafreundlichere Brennstoffanteile. Diese künftigen Kosten und Verfügbarkeiten sollten vor der Entscheidung berücksichtigt werden.

Welche Brennstoffanteile gelten für neue Öl- und Gasheizungen?+

Nach § 43 GModG sind ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent der Wärme aus den anerkannten klimafreundlicheren Brennstoffen bereitzustellen. Ab 2045 soll die Wärmeversorgung vollständig klimaneutral sein.

Ist eine Wärmepumpe für jedes Bestandsgebäude geeignet?+

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Heizlast, Vorlauftemperatur, Heizflächen, Warmwasserbedarf, Platz, Schallschutz und Netzanschluss müssen geprüft werden. Auch in vielen unsanierten Bestandsgebäuden kann eine Wärmepumpe funktionieren, wenn sie fachgerecht geplant wird.

Löst jeder neue Fassadenanstrich eine Dämmpflicht aus?+

Ein bloßer Anstrich löst regelmäßig keine energetische Anforderung aus. Werden jedoch mehr als zehn Prozent eines Außenbauteils verändert oder erneuert, können Mindeststandards gelten. Art und Umfang der konkreten Arbeiten sollten vorab fachlich eingeordnet werden.

Welche Pflichten können beim Kauf eines Altbaus entstehen?+

Bei bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern können nach dem Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren Nachrüstpflichten entstehen, etwa für zugängliche oberste Geschossdecken oder Leitungen in unbeheizten Bereichen. Die konkrete Pflicht hängt vom Gebäude und bisherigen Ausnahmen ab.

Wie hoch ist die KfW-Heizungsförderung seit dem 21. Juli 2026?+

Die Grundförderung beträgt weiterhin 30 Prozent. Bonusförderungen können hinzukommen; der gesamte Fördersatz ist grundsätzlich auf 70 Prozent und bei bestimmten selbstnutzenden Haushalten mit besonders niedrigem Einkommen auf bis zu 80 Prozent begrenzt. Für die erste Wohneinheit werden aktuell höchstens 28.000 Euro förderfähige Kosten angesetzt.

Sollte man mit dem Heizungstausch auf die kommunale Wärmeplanung warten?+

Nicht zwingend. Bei einer funktionierenden Anlage kann der Wärmeplan eine hilfreiche zusätzliche Information sein. Bei einem Defekt oder konkretem Sanierungsbedarf sollten technische Alternativen, verbindliche Netzangebote, Betriebskosten und Förderung dennoch zeitnah geprüft werden. Ein Wärmeplan allein garantiert keinen Anschluss.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Versicherungsberatung und enthält keine verbindliche Produkt- oder Leistungszusage.